物业公司做了错事被错判 收受赞助≠商业受贿
甘房网(gshouse.com.cn)讯 物业管理公司在对B住宅小区进行物业管理期间，分别向进入小区从事废品回收的经营者收取“赞助费”1.1万元，未依法如实入账，并禁止其他经营者进入该小区从事废品回收经营。该地工商局便以该物业管理公司违反《反不正当竞争法》第八条第一款的规定，根据该法第二十二条规定对物业管理公司进行处罚：没收违法所得1.1万元，罚款1万元，合计罚没2.1万元。
随着我国市场经济体制的建立和经济的不断发展，在经济领域出现了越来越多的新问题，如商业贿赂、公用企业垄断经营、侵犯商业秘密、不正当竞争等等。目前，商业贿赂已成为比较典型和普遍的现象，经营者通过商业贿赂，妨碍质量、价格、技术、服务等效能竞争手段作用的发挥，造成经营者之间的不平等，破坏公平竞争秩序，扭曲市场关系，损害其他经营者的合法权益。正是考虑到上述危害性，我国《反不正当竞争法》第八条第一款规定：“经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。在账外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处；对方单位或者个人在账外暗中收受回扣的，以受贿论处。”第二十二条规定：“经营者采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品，构成犯罪的，依法追究刑事责任，不构成犯罪的，监督检查部门可以根据情节处1万元以下20万元以下罚款，有违法所得的，予以没收。” 物业管理公司基于与业主签订的物业服务合同约定对小区内房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。对于物业管理行为，我国专门制订颁布了《物业管理条例》(以下简称《条例》)对之进行法律规制。因此，对于物业管理公司对特定小区从事物业管理活动，应该遵循《条例》的规定进行。
《条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”第六十六条规定：擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人并处1000元以上1万元以下的罚款，单位并处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
从以上规定可以看出，物业管理公司并不享有单方决定对物业共用部位、共用设施设备经营的权利，物业管理公司对经营所得收益也不享有处分权。只要是利用物业共用部位经营，业主和业主大会就享有充分的权利。
本案中，物业管理公司虽然并非利用特定的某一共用部位进行经营收益，但从广义上而言，该公司利用了对小区内所有的共用部位进行管理的优势地位，在未征得业主和业主大会的同意的前提下，擅自向进入小区共用部位的他人进行收费，且收费所得既未用于小区内补充专项维修资金，又未通过业主大会决定使用，更未如实入账，可以认定为擅自利用物业共用部位进行经营，应当由当地人民政府房地产行政主管部门依照《条例》第六十六条的规定进行处罚。物业管理公司所收取的“赞助费”1.1万元，应予以退出，以用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，若有剩余，由业主大会决定使用。
［说法］1、何谓商业贿赂？由于《反不正当竞争法》对于商业贿赂的规定比较简单，仅从反面禁止性规定“经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品”，再列举了“回扣”这一比较典型的贿赂形式，但未对商业贿赂的性质和构成要件进行正面的解释和详细界定， 1996年国家工商行政管理总局制订颁布的《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》(以下简称暂行规定)第二条规定，本规定所称商业贿赂，是指经营者为销售或者购买商品而采用财物或者其他手段贿赂对方单位或者个人的行为。2、商业贿赂的特征主体。从上述规定可以看出，商业贿赂的主体可以划分为行贿和受贿两种情况。行贿的主体是为销售或者购买商品而与对方实施交易行为的经营者，该经营者不限于法人，还包括其他组织和个人。经营者的职工采用贿赂手段为经营者销售或者购买商品的行为，也应当认定为经营者的行为。受贿的主体是“对方单位或者个人”，即为销售或者购买商品的经营者的交易对方，包括单位和个人。
本案中当地工商局对物业管理公司进行行政处罚的理由是物业管理公司有商业受贿行为。物业管理公司确实存在账外暗中收受他人财物的行为，那些支付了“赞助费”的人可以进入小区进行废品收购，而那些未支付的人就不能进入，无法进行废品收购，有可能导致从事废品收购经营者之间的不平等竞争。但是，从商业受贿的主体看，本案物业管理公司是不符合受贿主体资格的。因为那些支付“赞助费”的废品收购经营者作为“行贿者”，他们的交易对方并不是物业管理公司，而是小区内的拥有废品的业主们。物业管理公司的收费行为，仅是为那些废品收购经营者提供了进入小区进行废品收购的机会和条件，其并不直接参与废品交易行为。
因此，物业管理公司做了错事被错判——虽然账外收受“赞助费”是违规的，但工商局以商业受贿定性处罚，却是不妥当的。
随着我国市场经济体制的建立和经济的不断发展，在经济领域出现了越来越多的新问题，如商业贿赂、公用企业垄断经营、侵犯商业秘密、不正当竞争等等。目前，商业贿赂已成为比较典型和普遍的现象，经营者通过商业贿赂，妨碍质量、价格、技术、服务等效能竞争手段作用的发挥，造成经营者之间的不平等，破坏公平竞争秩序，扭曲市场关系，损害其他经营者的合法权益。正是考虑到上述危害性，我国《反不正当竞争法》第八条第一款规定：“经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。在账外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处；对方单位或者个人在账外暗中收受回扣的，以受贿论处。”第二十二条规定：“经营者采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品，构成犯罪的，依法追究刑事责任，不构成犯罪的，监督检查部门可以根据情节处1万元以下20万元以下罚款，有违法所得的，予以没收。” 物业管理公司基于与业主签订的物业服务合同约定对小区内房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。对于物业管理行为，我国专门制订颁布了《物业管理条例》(以下简称《条例》)对之进行法律规制。因此，对于物业管理公司对特定小区从事物业管理活动，应该遵循《条例》的规定进行。
《条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”第六十六条规定：擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人并处1000元以上1万元以下的罚款，单位并处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
从以上规定可以看出，物业管理公司并不享有单方决定对物业共用部位、共用设施设备经营的权利，物业管理公司对经营所得收益也不享有处分权。只要是利用物业共用部位经营，业主和业主大会就享有充分的权利。
本案中，物业管理公司虽然并非利用特定的某一共用部位进行经营收益，但从广义上而言，该公司利用了对小区内所有的共用部位进行管理的优势地位，在未征得业主和业主大会的同意的前提下，擅自向进入小区共用部位的他人进行收费，且收费所得既未用于小区内补充专项维修资金，又未通过业主大会决定使用，更未如实入账，可以认定为擅自利用物业共用部位进行经营，应当由当地人民政府房地产行政主管部门依照《条例》第六十六条的规定进行处罚。物业管理公司所收取的“赞助费”1.1万元，应予以退出，以用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，若有剩余，由业主大会决定使用。
［说法］1、何谓商业贿赂？由于《反不正当竞争法》对于商业贿赂的规定比较简单，仅从反面禁止性规定“经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品”，再列举了“回扣”这一比较典型的贿赂形式，但未对商业贿赂的性质和构成要件进行正面的解释和详细界定， 1996年国家工商行政管理总局制订颁布的《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》(以下简称暂行规定)第二条规定，本规定所称商业贿赂，是指经营者为销售或者购买商品而采用财物或者其他手段贿赂对方单位或者个人的行为。2、商业贿赂的特征主体。从上述规定可以看出，商业贿赂的主体可以划分为行贿和受贿两种情况。行贿的主体是为销售或者购买商品而与对方实施交易行为的经营者，该经营者不限于法人，还包括其他组织和个人。经营者的职工采用贿赂手段为经营者销售或者购买商品的行为，也应当认定为经营者的行为。受贿的主体是“对方单位或者个人”，即为销售或者购买商品的经营者的交易对方，包括单位和个人。
本案中当地工商局对物业管理公司进行行政处罚的理由是物业管理公司有商业受贿行为。物业管理公司确实存在账外暗中收受他人财物的行为，那些支付了“赞助费”的人可以进入小区进行废品收购，而那些未支付的人就不能进入，无法进行废品收购，有可能导致从事废品收购经营者之间的不平等竞争。但是，从商业受贿的主体看，本案物业管理公司是不符合受贿主体资格的。因为那些支付“赞助费”的废品收购经营者作为“行贿者”，他们的交易对方并不是物业管理公司，而是小区内的拥有废品的业主们。物业管理公司的收费行为，仅是为那些废品收购经营者提供了进入小区进行废品收购的机会和条件，其并不直接参与废品交易行为。
因此，物业管理公司做了错事被错判——虽然账外收受“赞助费”是违规的，但工商局以商业受贿定性处罚，却是不妥当的。
编辑：穆佩霞
关键字：物业
