徐滇庆：当前中国房地产市场形势解读
甘肃房地产资讯网(gshouse.com.cn)讯
(1)随着中国经济高速增长，房地产市场的需求旺盛，房价将继续保持上升趋势。由于统计数据中工资只是居民收入的一部分，目前尚且不能断言房价/收入比已经超出了正常范围，也不能得出中国房地产业已经全面过热的结论。考虑到贫富差距，中等以上收入家庭购买住房的承受能力相当强，房地产业有着广阔的发展空间。
(2)房地产需求分为真实需求和投机需求。二者的主要区别在于：随着房价上升，真实需求减少而投机需求继续上升。投机需求是推动某些城市房价暴涨的主要因素。在投机需求旺盛的情况下增加供给并不能降低房价。不仅没有必要抑制还需要鼓励房地产真实需求，但是，必须通过增加交易成本的方式抑制房地产投机需求。
(3)房价暴涨不利于房地产业的长期稳定发展。从中长期来看，如果房价上升速度超过居民收入上升速度，必然改变社会财富的分配，扩大贫富差距。过高的房价/收入比限制了年青一代的购房能力，使得房地产市场缺乏可持续性。
(4)房价暴涨有可能形成泡沫经济。在泡沫经济形成过程中，大量资金被固定资产投资所吸收，导致金融系统资金紧张，制造业的衰退和外贸赤字。一旦人们的预期转向，房地产泡沫有可能突然崩溃。房价骤跌将给银行带来大量不良贷款，严重地威胁金融体系的安全。抑制房价暴涨的主要目的在于保护金融体系。
(5)经济适用房动用了大量属于全民的资源却并不能真正帮助低收入家庭。如果经济适用房的目标是帮助所有中等以上收入家庭，无异于增发货币，其结果必然导致恶性通货膨胀。如果经济适用房的目标是帮助一部分中等以上收入家庭，由于没有合理的分配原则必然导致腐败和黑社会。经济适用房扰乱房价和建筑业市场，一方面降低了社会资源分配效率，另一方面扩大贫富差距，不符合社会公平的原则。政府的主要职责是维护房地产市场的公平竞争环境，照顾社会弱势群体。应当通过廉租房的形式帮助低收入家庭，通过直接补贴的方式帮助教育、医务和公共服务人员解决住房困难。经济适用房在理论上站不住脚，在实践上也行不通，必须尽快叫停。
博鳌共识争论一：房价到底是涨还是跌
在2004年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中住宅价格上涨15.2%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。据业界估计，上海房价在2004年上涨了23.75%。进入2005年以后，在头两个月里房价再度上涨了18%。 。迅速上涨的房价引起了各个方面的关注。央行在3月17日上调了房贷利率之后，又有人担心，房价很可能马上见顶并进入下行通道。 究竟在近期内房价是涨还是跌？
有的经济学家认为，“如果价格过高，有两种方法调节，一是增加供给，二是降低需求。” 。事实似乎并没有支持这一论述。近年来房地产供给增加的幅度相当大。2004年房地产开发投资13158亿元，占固定投资的18.8%。年增长率为28%，远远超过了GDP增长率和国民收入增长率。 房地产供给增长不可谓不快，可是房价涨势越来越严重。由此可见，增加房地产的供给未必能够抑制房价。有些城市的新建房屋空置率相当高，也没有发现“卖不出去”的房子掉价。
有人建议降低需求，且不知道应当从何入手？在发展中国家里，人均居住面积比较低，随着人民生活水平的提高，自然产生改善居住条件的需求。中国的人均住房面积从1984年的4平方米开始，几乎每年上升0.8平方米。如果乘上13亿人这个基数，新增住房面积的总额十分可观。但是，和世界各国的居住水平相比，中国的人均居住面积还偏低。2002年，美国人均住宅面积为48平方米，在韩国为25平方米，而目前中国的人均住宅面积大约为10.25平方米。 在这种情况下，对住房的需求肯定很强。可以预料，在中国绝大部分城市中住房需求还会在相当长的时期内保持强势。
在一般的商品市场中，如果需求高于供给，就会出现价格上升的压力。随着价格上升，需求就会下降。从供给和需求的相互关系来解释价格变化，从经济理论上来讲似乎正确，却忽视了这一分析背后的一个前提假设：这个市场必须是完全竞争市场。实际上，房地产市场并不是一个充分竞争市场，因此，房价变化必然具有其特殊性。
房地产市场和劳动力市场一样，都不是完全竞争市场。众所周知，在劳动力市场上即使劳动力供给大于需求，求职的人多于工作机会，工资水平也不会下降。这常被称为工资僵性(Wage Rigidity)。造成劳动力市场很难达到均衡的原因是正在工作的人不愿意降低工资收入。在任何时候就业的人数总多于失业，再加上工会在谈判中的作用，使得工资只升不降。结果，劳动力市场很难出清，经常维持一定的失业率。
和劳动力市场相比，房地产市场具有更多的特殊性。从世界各国统计数据来看，在绝大多数年份，房地产市场的价格只涨不落。有人认为，盖好房子之后如果无人问津，会迫使房价下落，实际上，这样的情况很少出现。哪怕是经济不景气，失业率居高不下，房地产价格依然不降。在2000年前后美国的IT泡沫破灭，美国硅谷各家公司大幅度裁员，失业率急速上升。而在这段时期内，硅谷的房地产价格反而继续攀升。
除了需求方面的原因之外，推动房地产价格上升的力量还来自于其他五个方面：
第一、来自于购房者。房地产与一般商品不同，属于耐久性商品。一般住房的寿命可达50年以上，折旧率很低。买台电视机，放上几年可能就不怎么值钱了。可是买套房子，过几年不仅不掉价，可能更值钱了。对于衣物、鞋帽、食品等日常消费品，人们倾向于买落不买涨。价格下降往往促使人们或者增加消费量，或者提前购买。如果苹果涨价了，我就少买几斤苹果，多买几斤鸭梨。如果水果都涨价，我就少吃点水果，多看场电影。当购买这些商品或服务的时候，人们把钱花掉了。可是购买住房就不一样了。人们不会由于价格下降而明显地增加购买住宅的面积。在许多情况下，人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅。对于住宅这样价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落。别看买房一出手就是几十万，可是钱并没有消失。只不过从钞票转化成了固定资产。实在需要钱的时候，把房子一卖，钱就回来了。别看买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。作为需求方的购房者非但不会对房价的涨势起到遏制作用，反而会推波助澜。
第二、来自于已经拥有住宅的人。无论好坏，90%以上的人有房子住。住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但是在房价上升过程中他们也会享受到财富增殖的愉快。根据理性预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的作用。如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。由于大部分居民偏爱房价上涨的消息，比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而推动房价上扬。
第三、来自于房地产开发商。房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，毫无疑问，他们是推动房价上升的主要动力。根据2004年20家上市房地产企业的年报，房地产开发商的资本回报率为23.5%，净利润增长幅度普遍在30-50% 。由于房地产开放商的资产负债率大约为75%。也就是说，只有四分之一的资金是房地产开发商自己的，其余都是从银行借来的或者是商品房的预售款。只要房价上升一个百分点，开发商的资本回报率就上升三个百分点。
在房地产项目中，主要成本有三个部分：建筑成本、土地成本和资金成本。对于已经落成的住宅来说，还有一项闲置的折旧成本。由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响并不大。资金成本中包括开发商自有资金的机会成本以及他们从银行贷款所必须支付的利息。销售收入和这三项成本之差就是开发商的利润。当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去？对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得更高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段。
房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。在寡头垄断市场上决定价格的并不是供求关系。那些大房地产商财大气粗，相互勾结，往往拥有一定操控市场的能力。除非引用反垄断法，限制大房地产公司占有的市场份额，鼓励市场竞争，否则任何调整利息，控制土地审批等措施都无济于事。只要房地产商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给了购房者。
第四、来自于地方政府。地方政府官员往往把房地产价格上升当作经济繁荣的指标。房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入，因此，地方政府乐于见到房地产涨价。
第五、来自于新闻媒体。从社会心理学角度来分析，新闻媒体往往顺应社会的预期而本能地回避反潮流。当供给方、需求方和地方政府都趋向于房价上涨的时候，顺应潮流的文章吃香，而担忧房地产泡沫，揭示潜在风险的文章会被认为是乌鸦嘴。因此，在许多时候新闻媒体在房价上涨过程中起到添油、煽风的作用。
究竟房地产市场的涨势还能维持多久？
导致房地产价格下降大致有三种原因：
第一，由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都，第五大城市。在上个世纪70年代，钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。匹兹堡的钢铁工人聚集在阿列格尼河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。在这些地区的房地产价格跌的一塌糊涂。
第二，环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，当地房地产价格也会下降。加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。
第三，遭遇金融危机。在泡沫经济崩溃之后，房地产价格一落千丈。在日本、泰国、台湾等地的房地产市场都曾经出现过非常严峻的崩溃。在上个世纪90年代初，日本的房地产价格几乎跌了三倍。在海南房地产泡沫崩溃之后大量烂尾楼严重损害了当地经济。
当前，央行采取措施抑制房价上涨过猛趋势，无可非议。在提高了房贷利率之后，有人担心，说不上什么时候房地产价格会暴跌，说不定谁会成为最后接棒的冤大头。这样的顾虑不能说没有道理。然而，从中国目前的情况来分析，房地产的需求继续保持旺盛，供给方面也没有什么障碍，产业转移是局部地区的事情，环境污染问题即使没有好转也没有明显恶化。这些要素都不会扭转当前房价涨势。房贷利率的提高有助于减缓房价涨势，却不可能导致房价下跌。在房地产市场上也会出现短期的价格波动。例如，上海二手房指数在2005年7月比6月下降了0.2%。个别楼盘价格下调。这些都属于正常的市场波动。
唯一要认真考察的是，房地产市场是否已经出现了严重的泡沫，会不会导致泡沫经济，如果已经形成了泡沫经济，还要考察这个泡沫经济会不会在近期内崩溃。在2005年2月，商业银行发放的个人住房贷款余额为16508亿元，占中长期贷款的23%。 从国际经验来看，只要房地产市场占有金融系统的资金比例不超过40%，就很难将整个经济认定为泡沫经济。房地产二手市场并不十分活跃，规模也较小，尚不足以对整个金融体系产生颠覆性的冲击。目前还看不出房地产市场崩溃的征兆。因此，可以作出如下判断：在短期内房价肯定还会继续上升。
抑制房价上涨是表层现象，核心是要防患于未然，防止出现泡沫经济冲击金融体系。说到底，房地产价格飞涨固然会给社会带来一些负面影响，只有泡沫经济才可能给国民经济造成致命性的伤害。
争论二：房价有没有超出居民的承受能力
当前，中国的房价有没有超出居民的承受能力？
世界银行和联合国人居中心常常用“房价收入比”(中等房价和当地居民平均年收入之比)来考察居民购买住宅的能力。一般地说，如果房价是年收入的3-5倍，老百姓具备购买住房的能力，房地产市场基本上能够做到供求平衡。按照北美的许多城市的统计，每平方米住宅的价格大约等于当地一个月的平均工资。人们认为这个住房价格水平在居民可支付的范围之内。换句话说，人们使用大约5年的工资总额可以买到一套面积为60平方米的住宅。由于美国人的储蓄率不高，他们在首期支付20%以后，大约要用15-20年时间才能付清贷款。
据报道，中国房地产市场价格和上述标准偏离很远。在2004年，重庆的“房价收入比”达到了7.66 。北京、上海、杭州等城市的“房价收入比”就更高了。按照国家统计局公布的数据，2004年北京人均可支配收入为1.5万元，商品房平均售价每平方米5000元，一套60平方米的民居，30万元，相当于一个人20年的总收入。 。如果想买一套100平方米的住宅，一个人就是不吃不喝，一辈子的总收入也买不下来。一般工薪阶层几乎完全没有能力来购买这样的商品房。
可是，令人奇怪的是中国的房地产市场非但没有萎缩，反而需求急速上升，推动房价不断攀高。按照国家统计局提供的数据，在2004年商品房平均价格增长14.4%。 北京、上海、杭州市区每平方米住房的价格在突破了一万元以后还在继续上升。“房价收入比”如此之高而住房需求依然攀高不下，究竟如何解释这些反常的经济现象？
首先，收入数据的准确性值得怀疑。众所周知，中国统计数据中工资的定义并不等于居民收入。在许多家庭中，工资收入只占总收入的一半左右。除了工资之外，还有不少类似奖金、回扣、福利，还有第二职业等灰色收入。从下表可见，在2002年以后城乡居民储蓄存款增加额居然超过了职工工资总额。
在2003年工资总额为14743亿元，可是银行城乡居民存款总额上升16631亿元。如果职工工资总额就是收入的话，岂不是存进银行的钱比工资总额还高，储蓄率达到了112%？这只能说明职工工资总额只不过是居民收入的一个部分。随着市场化的进展，居民收入来源多元化。在下一步改革中应当规范居民收入，这样不仅可以避免低估居民收入，同时也有利于完善个人所得税的征收。
由于目前中国的税收体制尚未健全，因此灰色收入很难统计。估计没有计入的居民灰色收入不会低于20%。考虑到收入被严重低估的因素，尽管我们观察到的“房价收入比”很高，但是却未必有表面数字所显示的那末高。
导致中国房地产市场畸形发热的主要原因在于贫富差距很大。联合国和世界银行常用基尼系数来度量贫富差距。贫富差距比较合理的基尼系数应当在0.35-0.40之间。可是中国的基尼系数已经超过了0.48。这意味着最富的10%的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的8%居民可能拥有80%以上的银行存款。按照基尼系数判断，在北京居民当中，家庭年收入超过6万元的居民人数超过100万。这些家庭的月收入在5000元左右，和每一平方米住宅的售价基本相符。仅仅这批居民就足以把北京的房地产市场抬起来。更何况在北京、上海还有一大批企业家群体。他们的收入水平更是大大高于工薪阶层。在北京、上海的一些豪宅令海外来人也叹为观止。由此可见，目前房地产市场上的需求并不是虚幻的，也不是几个房地产开发商能够炒出来的。换句话说，目前北京、上海等大城市的房地产市场仅仅是为那些高收入人群服务的。房价之高远远超出了80%以上的一般居民的承受能力。
有的房地产商声称，由于房地产市场上需求依然非常旺盛，市场供求基本平衡，因此房地产价格没有超出居民的承受能力。这种说法是没有道理的。高房价必然加大房地产市场的投机性。而一般居民连购买最简单的住宅的能力都没有，更谈不上在房地产投机中获利。如此之高的房价只能进一步加大贫富差距，不利于社会平等和安定，所以有必要采取措施平抑房价。
争论三：房产到底是投机需求与真实需求
有些人说，中国目前房地产的泡沫非常严重。还有人说，在中国已经出现了泡沫经济。在北京、上海等大城市房价迅速上升，已经出现了一些泡沫，但是这些扭曲是否已经严重到形成泡沫经济的程度？由于泡沫经济的产生与经济投机活动分不开，所以，有必要弄清楚真实需求和投机需求之间的区别。
社会需求大致上可分为两类:真实需求和投机需求。两者具有不同的内涵。
第一,真实需求和投机需求的目的不一样。人们对食物、衣服的需求，企业对钢材、电力的需求都是真实需求。人们需要商品或服务的目的是为了满足自身的消费和再生产。这些真实的需求反映了人们的生活水平。投机需求的目的不是为了日常消费或生产投入，买进的目的是为了再卖出，在买卖之中牟取利润。
在人们要求不断地改善这些真实消费的同时，必然还会追求长期的效益。不仅当前要过得好，还要保证今后的消费水平。这就需要储蓄和积累一定的财富，减少当前消费的目的是为了取得长期效益的最优化。这就导致一种不同于实际消费需求的投资性需求。在经济学中常常用效益函数来描述人们追求最优化的过程。在效益函数中应当包括人们对食品、住房、交通、教育、医疗等方面的消费，除此之外，储蓄和投资也成为人们效益函数中不可缺少的一个部分，对于有些人来说，他们所拥有资产的增值所产生的幸福感也构成他们效益函数的一部分。这就是产生投机需求的根源。
在经济学中，很难明确地区分投资和投机。例如，把储蓄的钱买住宅，通常叫作投资。如果看房地产市场形势不妙，赶紧把房子卖了，避免了损失，算不算投机呢？因此，把与投资相关的需求划分为投机需求和真实需求，并不包含任何褒贬含义。
第二，交易成本不同。真实需求涉及到具体商品的交换。运输、保管、仓储等交易成本比较高。在一般情况下，投机性活动是在交易所进行的，所交换的往往只是一些符号、数字或文件，物化交易成本很低。尽管粮食、钢材等也会出现转手交易，也有投机的可能性，但是和证券或房地产投机交易相比，转手的困难程度要高多了。如果进货过多，卖不出去，不仅要支付仓储费、损耗费，占用资金的利息等，一旦在囤积期内价格下跌，损失就更为惨重了。真实需求的交易费用远远高于投机需求。
第三，资金占用时间长短不同。在市场上投机的一个重要的条件是要能够在短期内捞一笔钱再去干别的事情。资金占用时间越短就越有利于投机活动。如果直接投资建设一个工厂或铺设一条公路，想在短期内转让这个资产几乎是不可能的。就是买进一批商品，例如，钢材，机器设备，需要寻找合适的买主，由于产品的规格、质量各不相同，谈判价格需要专门的知识，要脱手出售，绝非易事。
可是在投机市场上，投机的对象往往比较单一，不存在质量、规格方面的区别，不需要专门的商品知识，也不需要旷日持久的谈判。只要市场预测乐观，转手交易并不困难。股票和房地产的转手速度非常快，买主和卖主都很多。进入和退出股票市场和房地产市场都很容易。如果能够在银行下班的时候把钱借出来，在第二天上班的时候再把钱还回去，在别人睡觉的时间内就可以在金融和房地产投机市场上打几个滚，发点财。投机需求占用资金的时间长于真实需求。
第四，真实需求往往比较稳定，可以从过去历史数据来判断下一期的需求。但是投机需求随预测而变化，极其不稳定。真实需求是大部分人的需求，投机需求只是一部分人的需求。虽然人们的消费行为也有攀比倾向，但是真实需求量不会大幅度上升，而投机需求却有着明显的“羊群效应”。在看好某一个股票或者楼盘的时候，人们一涌而上，需求量一下子就增加许多倍。但是当人们的预期发生改变时，只要几分钟，“牛市”就变成了“熊市”。
第五，投机需求在财富转移上的作用要远远大于一般的真实需求。在满足真实需求的过程中会产生一些财富转移效应，但是这个效应与追求投机需求的活动相比就显得微不足道了。
在目前房地产市场上既有真实需求也有投机需求。房地产市场中有没有泡沫主要看购买房地产中投机成分有多大。
在投机和投资之间原本就没有什么很清楚的界限。在一定条件下正常的投资很快就转变为投机行为。有些人买房子的目的不是为了居住，放在那里等待房价上涨。希望在高价位上出售，从中获利。这样的购房具有一定的投机成分在内，但是在经济理论上却无可非议。只要合法所得，人家多买几套房子，就是空关在那里，又碍着谁了？有人看不惯，他们认为，许多人买不起房子，而少数人买好多处房子，空置在那里，不合理。确实，中国的贫富差距很大，应当逐步解决这个问题。但是，解决问题的着力点却不在房地产市场。有钱的人不买房子就要买别的什么东西。与其让有钱的人浪费挥霍或者转移出国，还不如让他们对房地产市场作些贡献。
如果只是买一套或几套住宅，放在那里等升值，在大多数情况下属于投资行为。投资自然希望有一定的回报，否则何必投资？如果打算买上很多的住宅，抬高某个地区的房价，那就有投机之嫌。人们对温州炒房团颇有非议，他们冲到什么地方就把当地的房价抬高了。如果暂时不考虑房地产开放商违规经营牟取暴利的问题，那末房地产投机的前提是需要足够规模的二手房交易市场。必须在高价位上把房子卖出去才能最终实现投机的目的。因此，若要消除房地产市场的泡沫，应当在房地产二手市场上下工夫。
只要没有从银行贷款，房地产市场是否稳定与购买住宅的资金来源并没有直接联系。无论购房者花的是历年积蓄，还是亲友馈赠，前辈遗产，哪怕是来自于贪污盗窃，对房地产的稳定性都没有区别。无论将来房地产价格上升或者下降，受波及影响的只是这些购买房地产的人，和其他人并没有关系。如果这些资金是向亲友借来的，受到影响的无非是这些亲友未来的购买力或退休保障。关键在于购房者往往需要向银行取得按揭贷款。正是按揭贷款将许多购买者的风险集中到了银行。一旦出现房地产市场的波动，有可能造成银行的不良贷款，从而拖跨银行，导致整个社会的金融危机。房地产市场本身并不构成多大危险。如果房地产市场和金融市场联系起来，就会给国民经济造成极大的威胁。
目前在房地产市场上在二手市场上的交易量有限。有人说房地产市场已经变成了泡沫经济，似乎有些言过其实。然而，我们绝对不能掉以轻心。防范房地产出现泡沫经济的治理环节在于房地产交易的二手市场和资金来源。市场的扭曲必须用市场的手段来解决。
争论四：是泡沫经济还是经济泡沫
什么是泡沫经济
用泡沫来形容一个经济实体在一段时间内迅速繁荣，然后又急剧下降的兴衰变化，可以说是相当贴切。自然界的泡沫发生快，破灭更快。一滴肥皂水，一口气就可以吹出一个炫丽夺目的气泡。可是好景不长，泡沫越大，迸裂得越快。在一般情况下，人们把泡沫经济作为虚假繁荣的同义词。就像一个肥皂泡一样，看起来五颜六色，可是中间没有什么内含，一旦泡沫破裂，繁荣景象就像梦幻一样顿时消逝得一干二净。
在1926年出版的Palgrave英文大字典中给泡沫经济下的定义是:“任何高度投机的不良商业行为”。这个说法似乎还不够清楚。于是，在1987年版的Palgrave经济学大辞典中引用著名经济学家，前美国经济学会会长金德尔伯格(C.Kindleberger)的话重新定义泡沫经济:“泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主--这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常‘繁荣’的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌(或恐慌)形式出现的危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机”
在现代经济中，人们交换的具体商品远远少于交换一些符号，例如货币、股票、债券、外汇、期货、期权合约、支票、汇票等等。彼得·德鲁克(Peter Drucker)指出 :“资本移动、货币兑换、金融等符号经济从产品、服务等实物经济中完全独立出来了。”“这是一个最为醒目而又最难理解的变化。” 由于实业投资的机会比较少，投资回报率比较低，而金融资产的投资回报率比较高。在虚假的高回报率诱惑之下，大量资金在符号经济中无效空转，不构成实质增长。在与实质经济没有直接关联的领域中资金泛滥，而实质生产部门因缺乏资金而逐渐衰退，这就是通常人们所说的经济泡沫化或产业空洞化。
经济泡沫并不等于泡沫经济。
高速发展的经济必然会产生一些泡沫。就象是山间小溪，水流快了，难免激起一些泡沫，但这并不能因此而判断小溪的水质发生了什么变化。溪水中的泡沫与肥皂水吹出的泡沫截然不同。溪水可以饮用而肥皂水则完全不行。水质不同，需要采用的处理方法也完全不同。
经济泡沫指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。这些不均衡综合起来的具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。由于两者产生的原因不同，所造成的危害不同，解决问题的对策也不同，所以区分泡沫经济与经济泡沫并不是简单的文字游戏。如果不搞清楚这两者之间的区别，很容易把真正的泡沫经济和一般人们常说的经济泡沫混淆起来，不利于识别泡沫经济并采取相应的对策。
从供求关系来看，在正常的市场机制中，价格上升必然导致需求下降。可是，在泡沫经济发作的时候，恰恰相反，价格越涨，需求越旺，买涨不买落。这是判断是否出现泡沫经济的一个重要的识别指标。
泡沫经济一定会造成某些商品的价格大起大落，但逆命题却不一定正确。不能根据某些商品价格的暴涨暴跌就判断是泡沫经济。引起物价变化的原因很多，泡沫经济只不过是其中之一。
经济泡沫与泡沫经济之间主要的区别在于：市场机制会对经济泡沫起到制衡作用，无论泡沫增长速度快慢，最终在市场机制作用下总会出现一个均衡点，但是市场机制对泡沫经济则完全无能为力，因为在泡沫经济中完全不存在这样的均衡点。
经济周期与泡沫经济
无论在任何经济体制都会出现经济运行的上下波动。在某些时期，经济增长速度加快，出现繁荣景象，在另一些时期，经济不景气，出现停滞或衰退，周而复始，这就是人们常说的经济周期。宏观经济的周期波动是社会发展的基本规律。
产生周期性波动的根源是社会总供给和总需求两个对立面的矛盾和统一。由于市场扩张或者政府计划扩张，使得社会需求增加，社会需求上升促使大工业生产扩张。因为在现代大工业的各个部门之间存在着紧密的投入---产出联系，需求的增长以乘数形式被逐级放大。这种扩张常常表现为突然跳跃式的扩张，导致大规模投资高峰。大规模投资反过来引起大工业更为剧烈的扩张。经济就好象起动了的火车头一样，越跑越快。
在经济发展过程中供给和需求之间的平衡是暂时的，相对的；不平衡是经常的、绝对的。经济发展就是从一个不均衡态向另一个不均衡态的运动过程。在自然辩证法中叫做“波浪式前进”规律。 周期波动反映出系统内部供求双方对立统一的自我调节过程。不可能也没有必要完全消除经济的周期波动。如果波动的幅度过大或者频率过高就会造成比较大的经济损失。经济大起大落，不利于制定长期的投资计划，相当一部分生产资料不能被充分利用，不利于提高劳动生产效率和资源分配效率，许多产品一时供不应求，一时积压滞销，造成严重的浪费。经济上的剧烈振荡也会影响到政治安定和人民生活，造成一系列的社会问题。因此，世界各国政府都把稳定宏观经济作为其政策的重要目标。
过度投资会造成一定程度的经济结构扭曲，但是最终市场机制会发挥作用，矫正这些扭曲。于是，每过了一段时期就会自然而然地出现经济调整，通常人们称之为经济周期。从经济周期的图像来看，经济增长速度上下起伏，由经济复苏达到繁荣，然后从繁荣转入衰退，再由衰退进入萧条。在衰退和萧条时期，通过经济体制内和体制外的调整逐渐趋向复苏。如此循环，过几年就是一个周期。如果经济泡沫比较严重则经济周期的上下振幅比较大。采取适当的措施可以削弱经济泡沫的影响，限制经济周期的振幅。一般来说，经济泡沫是不可避免的，经济周期是宏观经济运动的必然规律。
泡沫经济的运动轨迹与经济周期不同。经济周期运动是一个反复进行的连续过程，但是，泡沫经济在达到高峰之后突然下跌，这种大起大落的现象在相当长的一段时间之内不会重覆再现。
两种不同的思维逻辑
从信息论的观点来看，在考虑一项投资时必须要预测投资对象在未来各个时期的价格和市场需求。从投资到产品问世，在时间上存在着一个滞后。当产品上市的时候，市场上需求和价格可能都和预测有些出入。特别是在现代工业和金融市场上，市场运动趋势的不确定性非常高。人们在投资决策时不可能掌握完全的信息。正是由于市场信息的不完全性造成了许多投资失误。在经济高速增长时期尤其容易发生过度投资，从而导致经济结构扭曲。在投资信息不完全这一点上，经济泡沫与泡沫经济并没有根本区别。两者之间的一个重大区别是人们在预期未来价格时的思维逻辑方式。
例如，在80年代初期，中国大陆市场上洗衣机的销路很好，利润也比较高，于是许多厂家一窝蜂而上，纷纷投资设厂，准备生产洗衣机。无论这些投资者如何预测市场需求状况，他们对未来洗衣机价格的估计只有两种可能:比较聪明的投资者会考虑到一旦自己的产品投入市场之后，当地供不应求的状况得到缓解，洗衣机的价格会下降一个幅度。是否盈利取决于这个价格下降的幅度。而那些缺乏市场知识的人则会很简单地根据当前洗衣机的市场价格来估计投产之后的利润。假若洗衣机的功能和质量都没有什么重大改进的话，无论如何，没有人会做出这样的估计:本厂的洗衣机投入市场之后市场价格反而会上升。就在同一个时期，在上海和深圳的股票市场上出现一股狂热，股民们几乎都预期在自己投资之后股票的价格会再度上扬，可以从中获利。尽管投资于洗衣机和投资于股票都存在着信息不完全的问题，投资者都具有相当的盲目性，但是他们对未来价格的估计具有完全不同的方式。在洗衣机投资中，人们在不知不觉中承认了市场机制，但是在股票投资中，人们明显地背离了市场机制的根本原则。最后，市场机制会纠正在洗衣机投资上的失误，但是却对股票投资中出现的问题一筹莫展。这就形成了经济泡沫和泡沫经济之间的分水岭。
张冠李戴、贻误诊断
有的时候某种商品供过于求，产生了比较严重的积压现象;有的地方投资决策错误，重覆建设，一下子开办了许多商店、高级宾馆，结果不得不关门倒闭。有的人把这些现象都批评为泡沫经济。其实，这种批评的用词并不确切。当市场出现不均衡现象的时候，供求双方都会根据市场价格所传递的信息来相应调整自己的行为。如果价格上升，需求方就会适当减少需求，而生产者见有利可图就会增加供给，市场机制会引导市场向一个新的均衡状态运动。
有的人把由于大量借债用来投资而出现的虚假繁荣称为泡沫经济。这种提法也不十分确切。借债是融资的一种手段，是不是泡沫经济，要看这些贷款被投入到哪些领域？如果这些贷款被投入生产领域，特别是用来发展那些具有竞争力的新兴产业，投资的结果使国家的综合实力有所增加，这绝对不是什么泡沫经济。如果出现财务危机，在一段时间内难以归还贷款，即使投资的经济效果不好，无论如何，还能找到相当数量的由投资所转化的资产。显然，这和那种泡沫迸裂之后一无所有的状况大不相同。可是，如果把贷款用来炒房地产、证券和股票，表面上轰轰烈烈，但是实际上并没有增加国家的综合实力；一旦泡沫迸裂，除了一大堆烂账之外什么也没有剩下，这当然是泡沫经济。
有的人批评说，有些统计数据不确切，夸张成绩，掩盖缺点，这是泡沫经济。还有的人批评说，有的官员贪污腐败，有的商人赚了钱之后大吃大喝，花天酒地，这也是泡沫经济。毫无疑问，这些都是错误的行为，但是，却没有理由把这些都归纳为泡沫经济。
市场机制的作用
由于经济泡沫和泡沫经济的运行机制不同，应当采取的对策也不一样。
过度投资导致经济结构扭曲，由此而产生的经济泡沫是不可避免的。出现经济泡沫正说明了市场并不是万能的，但是，这并不等于市场失灵。增进公平竞争，促进信息流通，减少在投资决策中的失误都可以有效地抑制和削弱经济泡沫。加强市场机制是减少经济泡沫危害的根本途径。在经济转型时期，有些政府官员不懂经济规律，利用手中的权力瞎指挥，过多干预经济活动是造成许多经济泡沫的重要原因。因此，实现政企分开，推进现代企业制度可以有效地减少经济泡沫。
在泡沫经济中，价格上升，需求也上升，这说明泡沫经济并不遵照市场经济的基本运行规则。泡沫经济是市场失灵的一个非常特殊的典型。加强市场机制并不能够解决泡沫经济所造成的一系列问题。因此，一旦确认某些问题是泡沫经济所造成的后果，那么就需要采取一些特别的措施。如果在这个时候还认为市场机制能够最终解决问题，那么就未免书生气十足，很可能会丧失时机，贻误大局。
争论五：泡沫经济的形成与崩溃
泡沫经济的财富转移效应
如果张三拿100万元买一栋房子，过了一年，以200万元卖给了李四。那么，张三在一年之内赚了100万元，投资利润率几乎是100%。实际上世界上的房屋总量并没有增加，总的社
会财富也没有发生任何变化。张三所赚的100万元是李四提供的。
当李四看到张三能够在一年之内从房地产的买卖中净赚100万时，他会很自然地预期，如果他买进这栋房子，在一年之后再卖掉，同样也能挣100万元。在巨额利润的吸引之下，即使他手上没有200万元的现金，他也会千方百计筹集资金。最简单的办法是向银行贷款。泡沫经济必然把银行拖下水。
一般来说，银行非常愿意给房地产投资发放贷款。拿上面的例子来说，当李四打算用200万元从张三手中买下这栋房子的时候，他手上可能只有50万元。他需要向银行贷款150万元。银行发放贷款之后要求李四以分期付款方式，在若干年内连本带息归还贷款。银行发放贷款的依据是确认房产价格是200万元。如果房地产的市价不变，或者有所上升的话，那么，银行发放房地产贷款是只赚不亏的。在正常情况下，房地产价格总是比较稳定地上升。如果李四不能如期支付约定的数额，跑得了和尚，跑不了庙，银行可以收回房子的产权，通过拍卖追回贷款。这栋房子起码可以拍卖200万元，扣除了150万元的贷款和相应的利息、手续费之后，还可以返回一些钱给李四。在这种情况下，所有的损失都由李四来承担。
泡沫经济往往会给银行系统传递错误的信息。在经济繁荣时期银行往往过于乐观，放松贷款。既然房地产价格节节上升，银行手中的抵押越来越值钱。银行有持无恐，投资风险极小，业务越做越大，利润也水涨船高。即使有些贷款不能及时归还，其损失也完全由贷款方负责。
可是，一旦泡沫迸裂，房地产价格急转直下，结局就可能完全不一样了。假定这栋房子价格突然跌回100万元，而李四丧失了分期付款的能力。在李四宣告破产之后，银行收回他的房子，拍卖所得只有100万元，无论如何也没有办法抵偿他当初借贷的150万元。李四自己的50万元泡汤了，他的日子自然非常艰难，而银行的日子也不好过，在帐面上马上就出现了50万元的坏账。
在这个例子中，张三当初确实赚到了100万元。但是，这笔钱并不是从天上掉下来的，其中有50万元来自于李四，有50万元来自于银行。无论从哪个角度来说，当张三把房子卖给李四的时候，这笔交易已经结束了。张三获利，合理又合法。没有任何理由要求他来承担李四和银行的损失。泡沫经济把50万元的财富从李四的手中转到张三手中，同时又把50万元的财富从银行转到了张三的手中。
总之，由于在经济繁荣时期贷款条件放松了，银行系统的处境也因此而变得比较脆弱。一旦泡沫经济迸裂，大量的坏账就有可能拖垮银行系统，而造成整个国民经济的危机。如果你没有象李四那样刚好在泡沫迸裂之前买进那栋房子，那么，房地产价格下跌并不会让你感到心惊胆战。在泡沫经济崩溃的过程中，并不是每一个人都会直接受到损失，可是银行却一定会遭遇危机。在泡沫经济崩溃之后，银行绝不可能避免大量坏账。当银行系统不能正常运作的时候，社会上的每一个人都间接地受到了冲击。
泡沫经济形成的条件
假定在李四拥有房子的时期内泡沫经济没有崩溃，再过一年，李四以300万元把房子卖给了王五。社会上其他人见获利如此容易，自然一个跟着一个投入买进卖出之中。当王五买进这栋房子的时候，交易总额上升为300万元。其中王五自己的投入也许只有50万元，其余的250万元是从银行借来的。在同一栋房子上，交易总额上升，银行的贷款总额也上升了。人们的预期产生了一种不正常的幸福感，并导致强烈的正反馈。不断投入房地产市场的资金就像不断注入经济泡沫的空气一样，把泡沫越吹越大。
无论是股票还是房地产，在炒作过程中确实会带来一阵市场繁荣景象。股票和房地产的价格取决于人们对市场的预测。只要多数人估计乐观，股票和房地产的价格就一定上升。于是，炒股成风，开发房地产成风，到处动工，开挖地基，广告铺天盖地，再加上新闻媒体对暴发户的渲染，制造出一种轻易就可以发大财的气氛，这正是泡沫经济的典型特征。
这个过程能够继续循环下去的条件有三条:
第一，只要人们预期房地产价格会不断上升，那么借款去买房子的人就一定能赚钱，在投机市场上就一定源源不断地有接班人。
第二，在房地产市场上买进卖出的成本保持在低水平不变。在我们这个假设的例子中，无论是张三、李四还是王五在交易中都没有发生任何交易成本。如果在交易过程中他们都是通过房地产开发公司或者其他中间商，那么在每次交易中他们都要支付一定比例的佣金或手续费。 如果在交易中房地产增值的话还应当向政府缴纳增值税。这些费用越低，买卖房地产的利润就越高，就越容易刺激房地产投机活动。
第三，银行要能够吸收更多的储蓄，才能支付越来越多的借贷。借钱的人多了，银行在借贷过程中便有利可图。如果银行乘机增加利率，利润更为丰厚。利率越高，吸引居民储蓄越多。之所以银行在泡沫经济形成过程中推波助澜，是因为银行本身在泡沫经济膨胀过程中就是一个既得利益集团。如过在国内借不到钱了，那么银行会毫不犹豫地到海外筹款。许多外国的金融机构为了追求高利率和高回报率，也会争相将资金投入该国市场。在大量外资流入的同时，该国的外债总额也节节上升。
在投机活动中许多人得到了超额利润。有的人把赚来的钱变成了消费。有的人抵挡不住利润的诱惑，连老本带利润一起再度进入投机活动，试图谋取更高的利润，于是，投入泡沫经济的流动资金越来越多。如果没有垄断力量的参与，泡沫的形成过程比较缓慢。如果具有垄断力量的投机集团参加炒作，经济泡沫的形成就更快了。
泡沫迸裂的条件
到什么时候泡沫经济才会迸裂呢?
泡沫经济的形成和发展过程就像一个链条。只要这个传递链中的任何一个环节出现问题都有可能使经济泡沫破裂。
(1) 从长期来看，即使没有垄断势力的参与也没有任何意外事故发生，泡沫最终也要迸裂。如果向银行的贷款量越来越大，银行为了追求利润，必然竭力争取社会流动资金。于是，有两种可能：第一，银行超额贷款，使得银行准备金不足，银行借贷结构恶化。一旦遇到外来的冲击，极易出现银行系统的流动性危机；第二，社会流动资金来源枯竭。如果把生产领域所必须的资金也投入了投机活动，社会资源的再分配必然使生产部门萎缩，失业率上升，在进出口贸易上出现逆差。这些信息很容易动摇投资者的信心。在绝大多数情况下，了解金融体系已经面临危机的国内企业界和银行界的人士首先带头把自己的资金向国外转移。
泡沫经济迸裂的条件取决于泡沫经济与生产部门的比例。如果一个国家的生产部门在国际市场上具有较强的竞争优势，或者国家对经济的控制能力比较强，那么即使出现了泡沫经济也还有可能支撑一个较长的时期。 但是，由于泡沫经济的增长速度远远高于生产部门，所以泡沫经济迟早是要崩溃的。
(2) 如果人们对未来的预期发生变化，马上就会中断这个泡沫经济的发展过程。促使预期发生变化的原因有可能来自于经济系统内部，也有可能来自于系统外部。泡沫经济延续的时间越长，人们对投机活动的超额回报率的预期值越高。如果这个预期值远远超过其他的经济活动，企业家和金融专家们就会意识到这个趋势已经达到顶峰，也许一个很小的事情就可能使人们的预期发生重大改变。
(3) 在泡沫经济成长过程中，国内金融市场的需求特别旺盛，投机活动的高额利润必然吸引国际流动资金，如果这个国家门户大开，大量短期的外部资金流入，在一段时间内使得泡沫经济异常繁荣，似乎不会出现资金短缺现象。在进入这个国家的外部资金中难免鱼龙混杂，一些国际投机集团也会不怀好意，乘虚而入。大鱼吃小鱼是国际金融市场上惯例。由于现代金融工具的不断革新，出现了许多大炒家。这些流动资金在国际上东奔西突，飘忽不定，是导致国际金融危机的罪魁祸首。泡沫经济越严重，招来外部冲击的可能性越大。在泡沫经济中出现的金融结构扭曲、银行周转资金不足、巨额外债、外贸经常项目赤字等都大大削弱了这个国家对金融风暴的抵抗能力。泡沫经济养肥的暴发户恰恰成为国际金融投机集团最佳的食饵。在国际金融投机集团的恶意操作之下，一旦风吹草动，大量短期资金外逃，就可能导致整个经济系统的崩溃。倾刻之间，国民在长期内积累起来的大量财富转手他人。
为什么人们热中房地产泡沫？
既然人们都知道经济泡沫迟早是要破灭的，为什么还有那么多的人热中于投资泡沫资产?许多人试图从经济学和心理学上给以解释。
第一，尽管象股票、房地产等市场已经出现了泡沫经济的特征，一部分投资者依然信心十足，他们以为只要能够妥善运用各种投资组合的保险策略，或者采用期货市场的对冲等避险手段仍然可以在泡沫市场上获得高额利润。在股票市场上人们观察到往往有些股票的价格上升，而另一些股票的价格下降。他们认为只要采取投资组合的方式，就可以分散风险。只要不把鸡蛋放在一个筐里，就不会由于泡沫经济的迸裂而全军覆没。在股票市场上，只要投资组合选择适当，东边落雨西边晴，有得有失，算个总账，还是比投资于其他资产的净收益更高。风险越高，利润越大。实际上，一旦泡沫经济崩溃，必然导致全面金融危机。“覆巢之下安有完卵”。在金融危机中房地产市场、股市、汇率等全线崩溃，连外逃都来不及。
第二，有一部分投资者认为，尽管从长期来说经济泡沫是会崩溃的，但是，现在离开泡沫崩溃的时间还很久。由于房地产价格一直向上，采用短线操作的方法，所赢得的利润还是很可观的。持有这种投机心理的人在不知不觉中引用了“大傻瓜假设”(Greater Fool Theory)：总有比自己更傻的人，会在最后关头接过自己手中持有的房地产。自己的信息一定比别人更全面，更仔细，判断比别人更准确，行动比别人更快…。只要能够在大崩溃之前拔脚而出，就能够获得相当高的利润。
第三，世界上总有一些人的行为是非理性的。
有的人天生喜欢冒险。就象有的人偏偏喜欢高风险的体育运动一样，他们把高风险投资当做人生的一大刺激。膨胀越快的泡沫给他们带来的刺激越大。
有的人好逸恶劳，把高风险投资当做是快速发家致富的捷径。
有的人把高风险投资当做赌博。追求在投注时所产生的一夜致富的幻觉。他们为了获得这种虚幻的“幸福感”，宁肯承受很大的风险。这种“幸福感”在得到了第一次成功之后会迅速地以正反馈方式自我壮大，以至于无法拒绝第二次尝试。
有的人缺乏理性分析能力，极易听信社会上留传的各种小道消息。当自己的熟人、亲戚、朋友都投资于房地产的时候，也不顾一切地追随潮流。
有的人是在经营濒临失败的危机关头，不得不孤注一掷。他们投资于高风险资产的心理异常悲壮。要么全赢，要么全输。至于说输了之后如何结局已经不在考虑之列了。
只要有这些人存在，股票、房地产市场就是崩溃一千次，也还是会有人来玩火。正如金德尔伯格(C.Kindleberger)所指出的那样，从多次反复出现的金融危机的历史来看，人们并没有从金融危机中吸取教训，因此，理性预期理论是没有根据的。
第四，股票和房地产市场实际上是被操纵在某些大户手中。这些大户拥有在信息和资金上的绝对优势。他们进入股票和房地产市场，在某一段时间内集中炒热几个股票或某些房地产。当他们估计时机已到，便突然彻走。他们的撤离必然动摇民众的信心，房地产市场风向突然掉头，人们争先恐后，夺路而逃，导致房地产价格土崩瓦解。在大量购房者痛首疾心之际，金融大鳄们早就躲在安全地带清理他们的横财了。当房地产和股票价格跌到一定程度的时候，这些金融大鳄又会再度出笼，开始下一个循环的炒作。
争论六、经济适用房的问题与出路
经过六年多的实践，经济适用房暴露出来的问题越来越多。经济适用房既不符合效率原则，也不符合公平原则。
(一)扩大贫富差距，没有真正帮助低收入群体
毫无疑问，最需要帮助的是那些低收入，急需解决住房问题的贫困户。应当为处于困境的居民雪中送炭，而不是为中等收入家庭锦上添花。虽说经济适用房打着帮助中低收入解决住房困难的旗号，其实，低收入家庭根本就没有能力购买经济适用房。对于他们来说，经济适用房还不如画饼充饥。政府能够用来资助贫困家庭的财力有限，本来应当集中用于帮助贫困家庭，可是这些非常珍贵的资源却被经济适用房占用了。经济适用房误导了社会资源的配置，不利于建立公平合理的社会救助体系。补贴中等收入家庭而忘却了低收入家庭，其结果必然是扩大了贫富差距，有违社会公正。
(二)缺乏合理的分配原则
没有合理的分配制度使得经济适用房走进了死胡同。由于想要取得政府额外住房补贴的人远远多于政府能够提供的经济适用房，于是人们只要听说哪里有经济经济适用房开盘就赶去，通宵达旦排队。在北京已经出现成千上万人排队购买经济适用房的盛况。排队是供不应求的情况下被逼无奈的选择。排队本身非但不能创造任何财富反而浪费社会资源，最终很可能排出黑社会来。
(三)滋生寻租腐败
倘若一套经济适用房的价格比商品房低10万元，即使拿出5万元来打通关节，依然可以节省5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就难以杜绝。倘若市场交易和计划分配同时并存，寻租几乎是不可避免的后果。对于拥有分配经济适用房权力的官员来说，一旦认识到手中权力的市场价值之后他们就有可能寻租。用老百姓的话来说就是贪污受贿。寻租并不是简单地将一部分利润转移进了官员的私囊，寻租给社会造成的损失要数倍于官员贪污的金额。在经济适用房分配环节上赋予官员分配资源的权力，显然，这是计划经济思想的反潮，是对改革大政方针的倒退。
(四)扰乱价格体系，降低社会福利，
经济适用房政策扰乱了房地产市场的价格体系，产生一部分“绝对损失”，降低全社会的福利。实际上，经济适用房的补贴中有相当一部分既没有转移给消费者也没有给生产者，白白损失掉了。
(五)破坏社会信用，鼓励弄虚作假
北京市政府规定，必须是收入比较低、住房没有达到标准的北京市居民才可以申请购买经济适用房。由于缺乏审核手段，骗购经济适用房的现象泛滥成灾。导致严重的道德危机，说假话的占便宜，老实人吃亏。
(六)扰乱建筑业质量标准
建筑业有一套成型的质量规范，可是房地产商可以理直气壮地在经济适用房上采用双重标准。既然让了利，也就不一定要执行正规的标准。经济适用房导致业主和开发商之间缺乏互信，埋伏了许多隐患。
(七)增加房地产市场的交易成本
制度创新的要害就是要降低交易成本。经济适用房显著地增加了交易成本。其中包括：官员寻租腐败的成本，社会诚信的道德成本，房地产市场信息成本，排队成本等等。随着时间的推移，如果经济适用房的范围继续扩大，扰乱了正常交易秩序，房地产市场交易成本会越来越高。
(八)鼓励提前消费，增加了银行潜在风险
由于政府补贴降低了经济适用房的价格，使得人们倾向于高估自己偿还银行贷款的能力，产生超乎偿还能力的提前消费。北京市民购买房地产的热度迅速升温。政府补贴在购房时起了很大的诱导作用，却不会改变偿还银行贷款的负担。有可能将风险集中于银行。
无论从理论上还是从实践来看，经济适用房都很难站得住脚。经济适用房将带来越来越多的麻烦。与其拖下去，不如斩钉截铁，立即叫停经济适用房。我们建议采取如下措施在提高房地产市场的分配效率的同时照顾社会弱势群体。
(一)之所以经济适用房的售价大大低于商品房，是因为政府减免了土地租金和一些税费。这种暗补扰乱了房地产市场的价格体系。与其暗补不如明补。建议把这些暗补的价差全部加上去，无论是现在已经兴建的经济适用房还是商品房都应当站在相同的起跑线上，公平竞争。只有公平竞争才能提高房地产市场的效率。
(二)明确规定政府给予住房补贴的对象。对于奥运工程、文物保护、环境治理、旧城改造的拆迁户理应给予补贴。对于公共服务、教师、医护、执法人员也应当给予适当的住房补贴，帮助他们购买第一套住房。应当把这些补贴纳入政府转移支付的预算之内，用现金形式发给被补贴对象。让这些被补贴的人根据各自财力支付其余部分，自己去房地产市场选择住房。
(三)建议增加兴建“廉租房”。即使廉租房的面积只能保证每人十平方米左右，也会大大改善低收入家庭的居住条件。加拿大和美国的一些州给低收入家庭提供的廉租房，麻雀虽小，五脏俱全。低收入家庭并不拥有廉租房的产权。完全没有收入的家庭不仅不用支付房租，政府还直接从社会福利费中为他们支付水电费。有人担心廉租房会不会在城市中形成一个“贫民窟”。事实上只要适当安排廉租房的地点，再加上相应措施，廉租房未必会恶化城市环境，起码不会比原来的状况更糟。
(四)应当规定在每一个住宅小区中必须兴建一定比例的小户型住宅。这些住房必须是低成本，小户型，但是在质量上和其他商品房完全一致。
(五)降低中低收入家庭购买住房贷款利率。例如，如果能够提供低收入证明，银行可以将住房贷款利率降低一个百分点。银行支付的成本可以从银行的所得税中冲减。加拿大和美国一些州规定购买第一套住宅时贷款利息支出可以减免个人所得税。目前，有些人在申请购买经济适用房的时候提供低收入证明，在银行贷款的时候提供高收入证明。如果给予低收入家庭以住房贷款利率优惠有助于解决这类问题。
(六)帮助中等收入家庭解决住房问题的要害在于限制房价涨幅。必须采取措施遏制房地产市场的过度投机，防止房价暴涨暴落。目前，“国八条”规定的一些措施有效地限制了房地产泡沫的形成。应当进一步保护房地产市场的正常需求而抑制投机需求。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：徐滇庆/加拿大西安大略大学 北京大学中国经济研究中心教授)
