李国平：最坏的时刻在后面 有效需求遭严重损害
甘房网(gshouse.com.cn)讯 前段时间，有一则借地震来调侃股市的手机短信广为流传，描绘的是当下“一亿股民被埋废墟下”的生存状态，结尾尤其精彩：“据前方记者报道，被套股民情绪非常稳定！”
的确，就目前股市的情况来看，没有什么能让股民欣喜或难受的。涨了吧，离解套点位相去甚远，好像也高兴不起来；要是继续跌，“十连阴”都经历了，还怕什么呢？所以，现在股市中虽然仍有“多”、“空”之分，但是对目前股市的基本看法却是分歧最小的时候。
相较之下，面对同样是一片低迷的楼市，房地产开发商们现在的情绪可以说是非常的不稳定，原因是各方对行业目前的形势以及未来走向的看法分歧很大。
这种分歧的来源首先是我们国家在房价方面长期混乱、不科学的统计数据。徐教授同别人打赌房价的确“很憨、很冲动”，但如果当初赌的是全国的房价，那么教授现在肯定不用道歉，甚至还可以拿上海、乌鲁木齐等地的数据来说事，宣称自己是大赢家。
房价调整已成定局
“履霜，坚冰至。”学术毕竟似云中漫步，离实际有很大的距离，而处在行业第一线的开发商、代理销售商们却实实在在地感到了脚下的阵阵寒意，所以万科会在年初就果断地全国性降价促销，而像深圳中天置业这样“没穿鞋的”更是最早被冻得“光脚落跑”了。
从北京这个典型的、全国最大的房地产市场之一的城市来看，经过整个上半年的“相持”之后，市场的基本面已经完全显现出来了：去年那些一拿出房源就能在一天内被“抢”
完的楼盘现在也开始“卖不动”了，开发商纷纷调低了原来的价格预期，从“高开”变成了“平开”
现在已经很少有人再去讨论“拐点”这个没有多大意义的话题了，困扰这个行业的真正的问题是目前这种低迷的市场状况会持续多长的时间，有没有进一步“恶化”的可能？
已经有一些“乐观人士”站出来说话了，认为下半年10 月份左右情况就会好转“回暖”。
但是，如果我们仔细回顾市场发展到今天这个局面的前因后果，以及冷静分析目前围绕房地产行业的内部以及外部的各种因素，我们会发现现在也许并不是房地产市场最坏的时候，换句话说，情况可能会更糟糕，而且持续的时间会比我们想象的（或者说愿望的）更长一些！
有效需求遭严重损害
认为楼市的“观望期”会很快结束的“乐观人士”中，有许多是北京房地产行业内的营销专家，他们都经历了北京房地产市场在“国八条”、“国六条”宏观调控之后曾经出现过的所谓“观望期”，当初持续的时间都不长，顶多在半年之后就结束了，并且都形成了新一轮的价格上涨和销售畅旺。可是，在运用“经验”的时候，这些专家忽略了两个已经发生了重大改变的层面。
首先，是房价上涨的速度。北京从房地产真正全面市场化开始，房价的走势一直以每年10%-20% 比例稳步上涨，而去年真实的数据是翻了一番。就拿北京望京地区普通住宅来说， 2000 年的价格是每平米三四千元，到2007 年初价格也才每平米八千多元，可到下半年之后许多楼盘的价格就差不多攀升到了每平米一万六，这对于北京整体的房地产市场而言，是非常具有代表意义的。这也就是说，北京之前差不多用了七年的时间才使房价翻了一番，而之后不到七个月价格就完成了第二次翻番。而深圳的市场则更夸张，从上世纪90 年代中、后期开始，七八年了房价基本没动，而后一年多房价就直接翻了两番。这种快速的价格翻番意味着房产购买者要在很短的时间里要么拿出多一倍的钱，要么选择比计划要小一半的房子，这对于大部分“刚性”需求的购房者来说，这两者都不可能。
因此，房价上涨的速度越快，失去有效需求的数量就会越多，价格就会越快失去支撑。2005 年的上海、2007 年的深圳都是在房价急速飙升之后突然停滞并迅速转入价格下降、市场低迷阶段的。北京以及全国许多一、二线城市，其实目前所处的都是与此相似的阶段，只是变化的速度、调整的程度会各不相同而已。所以，北京现在整体市场的淡静，局部的低迷和以往出现的“观望期”有本质上的差异。
当初那些市场“观望”的形成，是不断出台的旨在压抑房价的政府调控政策暂时改变了购房者的预期，但有效需求并没有减少，一般在几个月后，当人们发现降价的预期并没有成为现实时，有效需求在几个月的累积之后会再次集中释放，往往还带来了新一轮的销售畅旺和价格增长。现在是有效需求被严重损害的市场，无论是购买力的提升、与房价的对接还是人气的重新聚集，看来都需要更大幅度的调整以及更长一点的时间。
另外一个重大的变化，是北京房地产市场的结构：购房者中投资、投机的比例上升到了前所未有的高度。这么多年来，关于北京房价“涨”和“跌”的争论就没有消停过，而本人可以说始终站在“看涨”的阵营中，最重要的原因是北京购房者中纯粹投资行为的比例一直以来都相当低（东部区域一些个别的楼盘除外），投机的就更少。这种状况在2007年发生了巨大的改变，买多套房以期未来升值的人群急剧扩大，动辄在一个楼盘买上十几套房进行短期套利的情况也屡见不鲜。一直以来是“20% 的有钱人拉高了80% 的房价”，而到最后是“20% 的投机者”将房价推至疯狂的高度。换一句通俗的说法，就是2007 年的北京楼市和当初的上海和深圳一样都出现了不同程度的“泡沫”，而泡沫的破灭必定导致市场进行或多或少的调整。
