鑫苑置业总裁张勇：中国地产开发模式将现新拐点

    甘房网(gshouse.com.cn)讯 鑫苑置业总裁5年前用“零库存”开发模式，成为登陆纽交所的首家中国内地房企 

　　张勇　生于1963年。现任纽交所上市公司鑫苑（中国）置业有限公司董事长兼CEO。“中国房地产十大新锐人物”，“改革三十年中国最具影响力地产人物”等。著有《个人价值与组织价值实现模型》等。 

　　近日各地频传退地风波，一些曾高价拿地的开发商陷入资金困境。日前郑州市统计局公布郑州市房地产界资金来源“紧张”的企业达24%,以“零库存”商业模式取胜的当地企业———鑫苑（中国）置业有限公司总裁张勇引起业界关注，为此，记者专访了张勇。

　　开发商必须转变开发战略

　　新京报：现在有媒体报道称，河南房企集体降价突围，鑫苑地产开发的楼盘有降吗？

　　张勇：关于集体降价的报道我还没有看到，但在奥运期间确实有一些楼盘在做促销，这与房价下降没有直接关系，不能说集体降价。河南房地产市场刚性需求是很大的。鑫苑地产在河南开发的楼盘没有降价的，我们不降价主要是没有资金压力。

　　新京报：据市场调查分析，河南约有20%的房地产企业资金处于断裂或断裂的边缘，40%的企业资金比较紧张，仅20%的企业资金不是很困难？

　　张勇：目前河南确实有一些地产企业过得并不好，通过河南省统计局公布上半年度数据也能看出来：2008年上半年，河南省商品房销售面积和销售额双双下降；其中，全省商品房销售面积较上年同期下降8.7%。对于一些“囤地”的地产企业，日子无疑会雪上加霜。

　　新京报：有好的应对措措施吗？

　　张勇：开发商要真正转变战略，采用不囤地、不捂盘的“零库存”的商业模式，简单讲就是：不大量储备土地，随买随开发，快速销售，快速回收资金，大大缩短开发周期。

　　“不存房、不囤地、零库存”规避政策风险

　　新京报：“零库存”模式有没有风险？

　　张勇：风险小，“零库存”模式是以现金流为导向的成长方式，并不是以囤积土地多少为导向，现金流回流的时间都可以预期，基本八到十个月见到现金流，这种方法对风险回避是最有效的。最直接的好处是快速获利、占用资金少、能规避单一项目开发周期长可能遭遇的政策风险。

　　新京报：地产企业怎么看零库存模式？

　　张勇：这10年来，大多数开发商所赚的大部分利润是土地增值所获得的收益，目前全国有１万多家房地产企业，但是倒闭的并不多。原因就是市场对土地有着巨大需求量，造成土地价格不断上涨，这些企业通过囤地、土地增值去赚钱，每个项目能有３０％左右的盈利。

　　鑫苑置业提倡“不存房、不囤地、零库存”，建议开发商应当把土地当做一种原材料，从产业项目经营入手，这个行业才能更加健康有序地发展。

　　新京报：目前地产行业中零库存模式普及面有多大？

　　张勇：可以说还近乎于零，目前整个中国房地产行业还没有真正思考这个问题，在传统的制造行业、服务型企业，像大卖场、百货等行业，实际上零库存这个方法在十年、二十年以前就广为采用了。这个方法最大的特点是现金流安全性最大，同时现金利用能力也最高。

　　国际投资者青睐“零库存”商业模式

　　新京报；为什么不选择在香港上市？

　　张勇：2003年我曾到香港资本市场考察，香港对优质企业的定价或估值，多半以净资产收益法来界定，净资产收益法更多是以土地储备计算这个企业未来的成长性，鑫苑肯定不适合于香港上市。因为鑫苑上市不完全是以净资产收益法来核算企业价值，更多是以PE估值法来估值企业的成长性，鑫苑注重的是未来的成长性。美国资本市场则是以财务模型来评估未来的成长性。

　　新京报：为什么国际投资者重视“零库存”商业模式？

　　张勇：欧美与中国土地交易方式的不同，决定了投资人对房地产企业关注点也不相同。欧美国家采用契约形式交易，而中国则采用土地招拍挂的形式。每年土地招拍挂的交易量很大，交易效率极高，土地储备量有多少成为企业的规模的标签。国际投资者以财务模型预测企业未来三年成长性，零库存是性价比较高的模式。

　　中国地产开发模式将现新拐点