央行再颁"禁贷买地"令 空手道开发商大限将至?
甘房网(gshouse.com.cn)讯 上市融资、银行贷款、私募融资、民间拆借一直以来被视为地产商获得资金的四大渠道。自IPO渠道获得的资金在今年4月被证监会告知不准用于屯地后，上周四，央行和银监会联合下发通知，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款。
至此，企图靠空手道方式获得土地资金的开发商将难以生存，房价是否会因为土地供需关系而下跌？在渝上千家开发商中将有多少因此出局？
降价成开发商主要议题
但在2008年，这种预期却并不如农民丰收时收割稻谷般准时到来。
沙坪坝四川外语学院附近某楼盘的开发商，在本周一通知其代售公司置尚地产将其均价下调200元进行销售，置尚公司的营销负责人徐涛建议将每套降价2万元的额度以其他方式处理。
“我们考虑的方式是免10年的物管费，送两年月供，或者是更有创意或吸引人的方式。”徐表示，“这就不会因公开降价受到同行业的排挤，同时让购房者获得实在的优惠，比如以物管费的形式抵扣，也会让本就隶属于开发商的物管公司受益。”
经过长达一天的商谈，疲惫的徐涛最终没能说服这家楼盘的开发商，“因为他们太需要钱了，大家都知道现金才是最大优惠。”当日晚，徐在电话中告诉记者，在近一个星期的时间里，其代理的5家小楼盘已经有3家主动找其更改营销策略，核心内容都是降价额度，他的任务是尽可能地为开发商和自己争取利益：比如让开发商放弃直接降价而改为送购房者一年的月供，他同样可以拿到降价前的佣金。
徐表示，最近一周以来，国家明确的态度已经让中小开发商在观望中有了新的决定———持续已久的滞销和国家刚刚出台的限制贷款买地的新政，已经让这些中小开发商站在悬崖边缘，“如果没有飞岩走壁的融资本领，恐怕是难以再在行业中生存。”
其原因在于，持续近一年的地产市场回落，让去年同期看好市场入市的开发商因缺少资金回笼，同时无法获得金融机构的资金支持而没有办法获得足够的资金买地，最终无法持续介入新项目，以致有人考虑出局或者转行。
政策偏移至保障用房
记者9月1日从中国人民银行等重庆市几家金融主管部门分部处获得的《关于金融促进节约集约用地的通知》全文中得知，此次金融政策风向的转变缘自此前国家发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》。实际上，在7月29日，中国银行业监督管理委员会就发布了《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》）。业内人士分析之所以现在传递到各省市具体执行部门，是因为在此期间有奥运及其他方面的原因让其延后递达。
实际上，记者在采访获得的消息显示，目前重庆的各大国有、商业银行均无具体实施规范出台，亦有银行执行层面人士表示，只是获知有相关的通知出台，现在仍未接到具体的操作规范。而按照《通知》要求，“各金融机构应进一步改进贷款审核审批流程，制定和完善有关管理规定，并于2008年12月31日前上报监管部门。”
地产业分析人士认为，该文件一经下发，即引起地产业强震，皆是因为其中一条款事关地产商命门：
“严格商业性房地产信贷管理。禁止向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过两年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。”
据此分析，即使具体的操作细则仍未出来，现在地产商如果还想贷款买地，基本不可能。“因为没有任何一家银行愿意冒着违规的风险贷出这样的一笔钱，即使这些企业曾经是银行客户中信用良好、声明显赫的‘金主’。”徐涛如此理解新政策对于地产金融市场的深远影响。
另一方面，此次由银监会和人民银行联合下发的《通知》却明文规定了贷款对于保障性用房的支持，参看全文，其间关于此类用房金融政策的调整占有重要篇幅。
徐涛认为，处境艰难的中小开发商可以据此找到出路，“投入限价房与经济适用房的建设也许可以分到一杯羹，除了不需要或者少交土地出让金之外，国家相关部门的政策支持是普通商品房市场中不能比的，与其在一个风险更大的市场中挣命，不如拿到更好的项目做旱涝保收的‘平稳生意’。”
