宜居 京西 区域住宅市场发展高峰论坛(组图)

    与热情、奔放、时尚的京东不同，有着厚重人文历史底蕴的京城西部，俨然一幅超现实的人文画卷，这一独特的地域特征也造就了京西楼市。

    三山五园旁优美的自然生态环境，悠远传统的人文色彩，京西一直不缺乏居住品质的基础，土地才是区域发展的瓶颈。稀缺成就价值，2007西部楼市是否仍然一房难求？西部楼盘如何平衡自然与传承历史人文之间的责任？

    2007年8月24日，新浪房产将邀请京西部分开发商和业内专家，就京西楼市、产品发展和置业等相关问题进行探讨。

    到场嘉宾:(以下排名不分先后)

     正源地产策划部经理白丽

     建工地产销售总监余弘

     成业行市场部研究总监蔡军

     海科建销售总监孙孟新

     北京迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让

    以下为现场播报:

　　主持人：各位新浪的网友下午好，今天我们邀请到众多北京西边的开发商和业内专家，给我们讲一下西部楼市的话题。因为我们说到西部，有很多西部的买房人，或者留恋这块土地上的买房人，他们非常希望能够在西部买到一处属于他们的房屋。但是西部并不像东部那样产品那么多，供应那么大。整体来看，整个西部给人的感觉，供需矛盾还是非常大的，这也是西部买房人挥之不去的一个心病吧，也是一个痛。我们今天之所以讲宜居京西的话题有两个含义，一方面希望西部的买房人能够真正找属于他们自己的，适宜他们自己的房屋，还有一个，京西一向是有它独特的地缘风貌，还有它人文的色彩，所以整个西区给人感觉是非常宜居的地区，首先，给大家介绍一下到新浪来作客的嘉宾。

　　正源地产策划部经理白丽小姐，建工地产销售总监余弘，他们刚刚开发的项目是庐师山庄 (论坛 像册 户型 样板间)，成业行市场部研究总监蔡军先生，还有海科建的销售总监孙孟新先生，还有北京迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克，欢迎大家的到来。很多网友非常关心一个话题，就是到底在西边，近几年能不能买到他们适合的房屋，给我们的感觉西边还是一房那求，其实海科建在西边建的房子比较多，以目前你们对西部的开发和感觉，总体的供需市场您有一个什么感觉，今年和以往有什么不同呢？

　　孙孟新：因为海淀据的房产市场一直是处于供小于求，也就是说一直是处于产品比较少，越来越像你说的这句话了，一房难求，虽然有点夸张啊。现在海淀区这个土地的供应量包括房屋的供应面积是年年递减的，在销售市场最好的时候，也是整个的一个销售面积，也是比朝阳区，包括其他的主要的房地产开发比较旺盛的地区是少的。所以我觉得海淀区一直是属于房子比较少，客户是相对比较多这种状态。

　　主持人：你觉得从去年开始，一直到近几年的发展来看，目前的市场状况和原先有没有不一样的感觉呢？

　　孙孟新：我觉得不一样的是这边的开发商整体开发水平越来越高，另外一个呢，产品方面呢，大家都非常注重宜居的落实。另外我觉得今年和往年相比，虽然还是供应量太少，屈指可数的几个新开盘的项目，不是特别多。每个项目大部分都是二三十万的体量，而且今年下半年上市的几个项目，可能都一下减了很多，可能目前据我所知，今年可能只有两个项目，一个是杏林湾，另外一个可能是保利的一个项目会在今年出来。其他的呢，正源的项目今年可能都不能出来，所以整个放量还是非常小的。

　　主持人：想问一下蔡总，你们在西边，因为你们在西边运作的项目很多，从你的感觉，今年的市场状况是不是相对比较乐观一点呢？

　　蔡军：我觉得实际上整个奥运之前呢，大家都是比较乐观的态度。但是由于奥运的限制呢，一部分项目没有开工。大家知道市场的供应关系呢，只要反应出来供不应求，房价就是一个上涨过程。但是从长远过程来看呢，大家看国内的房地产，93到98年，98到2000年，北京的楼市现在很乐观。整个房地产市场呢，随着城市化的进程，中间可能会有一些波动。有一句话说，乐观的时候要保持一个平衡的心态，但是悲观的时候要保持一种进取的精神，现在北京整个城区量，包括西部，都是量增价跌的现象。但是对于股市来说这你是需要去转换资金的做法了。当然房地产和股市是两种不同的产品，不能简单地完全类比，但是这个有一个很好的借鉴意义。我觉得今年下半年可能会有一个上涨，但是看长一点呢，我还是比较谨慎地乐观。

　　主持人：我们很想了解，目前的产品呢，因为西部给人感觉产品的层次不是很高，产品不是很丰富，所以我们的选择余地比较狭窄。我想问一下西部的产品有什么主要的特质？

　　余弘：我们把焦点移到海淀区吧，因为西部没有一个明确的定义，包括石景山，包括丰台部分地块也可以划到西部的。其实当时我们做庐师山庄我们前前后后用了两三年的时间，包括最开始在这个地方做塔楼，后来要做六层的板楼，到最后我们做成两层的院落式别墅。其实我们重点在石景山区这个西部呢，供应量还是比较完善比较全面的。可能是卖到07点这个时点上可能是一房难求的感觉，我觉得从土地政策包括产品的设计政策的角度。说实话，在西部的话，如果90平米占70%的政策，很多人还是愿意低密度，做别墅。包括白丽他们也是，肯定不能说没有动过做别墅的念头，开始做之前大家都是别谁有水，谁有山。当然西部有的就是山，水呢，有永定河，这是西部共同的特征。在这个大环境下，开发商自然就想到如何利用这个自然环境，把产品做得更充分一点，配合这个环境。包括我们说实话，很多自然的风光，如果你盖一个建筑很高大的话，包括刚才李总说到的那样，你只有这样的建筑才是最环境最自然的保护，我们尊重自然，自然也会尊重我们。

　　发展到今天，西部的房子不好买了，我觉得市政府和相关的建委都注意到这个问题，为什么呢？你看在石景山出现了这个限价房，包括经济适用房。有一些很习惯住在西部的人他不愿意拆迁走，而且中国现在有的一些制度呢，使一些拆迁之后移走了以后，他的部分生活配套得不到保证，比如公费医疗的，你给他拆到回龙观了以后，他得不到保证。所以，他有这个要求留在本地。这个时候就需要开发商跟政府一块配合，把这一个片区里的住宅产品的多样化跟保障配合好，拿出多少地来做保障开发的，拿多少地是做住宅的。我个人对于西部的供应量或者供需关系来说，应该是在明年会有所改善。但是他是从整体层面改善。你不同的人群，你符合中低收入，你符合低保的要求，市政府肯定会给你一些选择，从廉租房到限价房，到经济适用房。你不符合的话，你自然还要通过市场的方式来解决。

　　主持人：我们说到买西边的房子，大家都说是别墅吗，是低密度吗，这是大概的感觉。其实西部也好，海淀区也好，有很多需要买普通住宅的人群，但是整个供应量还是比较少的。至少在座的产品中就很少有这样的产品。

　　余弘：有啊，雍景天城啊，远洋山水 (论坛 像册 户型 样板间 视频)，包括万达马上要出来一个，在五环里头。而且我知道一个民营企业和石景山那边一些小的开发公司有一个大片的整合。我觉得我不知道这个一房难求是什么道理。

　　主持人：咨询西边买房子的人很多，但买不到。为什么回龙观那边的房子达到八九千。当时在开发的时候，怎么定位人群？

　　白丽：我们当时想的是在上地那个区域的一些人群，或者是高校，因为那个是中关村后花园，是一个居住的社区。这样就充分利用我们的山水，后来考虑到中关村的人群很多，当然也有大老板，大部分还是白领多一些。这样他们的需求不可能达到特别高，所以总价上他可能支撑不起，而且旁边的环保科技园可能要建起，我们去接触这样的客户，他就说我们从深圳这边过去，周围的房子想看看，户型有什么需求呢，他们一般是两居。当然我们三四居也有，当然偏少啊，整体控制了一下，有比较少一点的，不同层次都有，可以满足不同的需要。我们在更好地利用周围的山水方面，而且旁边还有花园，北边一个花园，南边将来还有一个，都是市政公园。为了光线更好，可能角窗啊，拐弯啊，我们充分借鉴自然环境，可能那个山刚好也拐个弯。虽然我们面积是小了点，但是肯定是宜居的，生活的适度，舒适的适度，我们的规划是按照整个海淀区的规划去操作的。

　　主持人：你们在做产品的时候，有没有觉得我做项目的时候，我会不会和杏林湾有区别啊，我会不会和保利有冲突啊？在产品升级方面怎么考虑的？

　　白丽：因为西部这个区域啊，原来香山这一带可能低密度比较多。但是真正买房子的普通消费者的需求，一房难求是指更普通的人群，他们是一房难求。所以呢，在这个问题上就应该是产品层次上有一个不同的划分，这样的话，产品层次多，质量还是保证的，这样可能就更满足普通人群的需要了。

　　主持人：我觉得前不久，杏林湾已经开了，很多去的人都会觉得杏林湾是一个很好的宜居的项目。当时李总带我们亲自去看了，我想问一下，不知道在李总的眼里，西部项目的宜居是一个什么样的情况？

　　李克让：宜居的概念，在任何地方都不是抽象的，当然表现得侧重可能有所不同，可能每个人都不一样的。比如海淀的山后，我们感觉在北京的房地产居住板块里头，他可能更具备宜居竞争的优势。第一，这个山水而居，这是人类产生以来一种审美，一种趋势。第二个呢，宜居不仅要有出色的环境，山水环境，比如海淀山后，像杏林湾有好的环境。这个地区政府未来的规划是控制建筑的，也就是28%可以做建筑，72%都是原生态的风景，树木湿地等等。这个就确定了一个什么呢，建筑的密度就确定了人口的流动密度，譬如海淀山后人口到2020年的规划是不超过30万人。他占有的土地是224公里，实际上合每平方公里的人数是1300多人。我们这个中关村呢也成大都市了，现在的人口密度是五万，到崇文区和宣武区他的人口密度是接近八万，一平方公里你建到一千多个人在那里生活，和几万个人在那里生活的感觉是完全不一样的。所以大量的树木，和大量的植被，你可以闻到草香，在距天安门这么近，二三四公里的地方，有这么好的环境，大概只有海淀区。

　　还有海淀区是作为北京的一个副中心，以中关村高新技术产业基地，和东南边的亦庄开发区不一样，那边大部分是加工，海淀这边大部分是白领，包括知识阶层聚集的。另外一个所谓宜居，他必须具备和生活所匹配的，我们刚才说了一个环境，我们又说了一个产业，就是中关村的研发基地，还有一个是城市功能。第一个，地铁四号线要延长，再一个是交通路网很发达，而且现在不断在建设，而且发展的基础很好。北青路上靠近八达岭高速路有北京市政府规划的购物中心之一，就是中关村国际商城，它是奥运配套的工程，08年就要开业了。还有中关村国际医院，那个建成以后，可能在国内甚至是亚洲都是一流的，有很多国际级别的研究所在那个医院里。有大型医院的配制，有大型的购物中心。同时，它的交通进出，由于有地铁，还有地面的交通，配制非常充分。所以保证了这个地方呈现出了一个，我们描写杏林湾是什么呢，你走北青路你就可以有那种感受，我们当时说是两岸小荫杨柳绿，一人春雨杏花红。我们描述海淀后，包括杏林湾，包括尚风尚水，他是拥有不可比的自然环境，不可比的城市功能环境，还有城市的属性，或者是城市归类。还有特别特别可爱的密度。我们每个项目都说我们的绿化率是多少，建筑密度是多少。实际在控制建筑高度的城市，控制密度的城市，我的绿容率，我一望过去都是绿色的。

　　所以，海淀西部，石景山，也包括门头沟啊，包括首钢那块，他确实是北京一大片连成片的北京新兴宜居地方，他这个地区具备若干的城市功能的要素，不像亦庄似的。他很有发展潜力，这是我的感觉。

　　主持人：我想问一下，因为现在庐师山庄和杏林湾有已经在卖了，那目前网友，或者是买房人到这两个项目的时候，最看重什么？

　　李克让：买杏林湾的客户有一个特征，我们这个项目包括策划和研究，不是说我是为中关村服务的，或者我为海淀服务的。因为海淀山后的资源，我认为是北京市唯一的，所以他市场动力是整个北京的，或者是北京以外的，所以我们市场不排除任何人。第二个买杏林湾的客户，包括咨询的客户，最看重的就是杏林湾的环境，这是第一位的。第二位的是看重了它低人口密度，第三个方面是看重了它是一个崭新的城市。他不像其他的项目，我周边有本身的人文环境，有本身的某烙印，我是不可改变的，我中间就有一个二十万，或者三十万的盘，海淀山后不是的，他本身的原住民刚刚十万，而这些原住民都是十分纯朴的当地的农民。有一些海淀的田园色彩。所以，第一很纯朴，第二很可爱。他们通过政府的安置，也各得其所。新辟的这块土地上完完全全是一个崭新的的人文生态。而且这个生态呢，据我们统计，确确实实知识阶层占绝大多数，当然是有一定的消费能力的。还有旅游和投资的动力，一个就是环境，一个就是人口密度，再一个就是城市产业的特征的吸引力。至于说有三山五园，有清华大学，有北京大学，我认为那个距离有点远。那个资源也是全北京的，全海淀的，全国的，甚至全世界的。至于一个楼盘我觉得跟他们扯不上，当然作为一个楼盘，有他们很多的学院的老师也很喜欢杏林湾。现在的客户人都很可爱，不管他们来源是什么阶层，他们都有一个居住的审美。所以我们打出一个口号，我们在这么宝贵的资源下，我们要建立一个北京的符号，什么符号呢，就是人居符号，要把它做好。

　　主持人：庐师山庄在八大处那块，他的地貌情况和杏林湾还是有一定的区别的，您觉得客户最关注的是哪些呢？