发展格局带动二三线城市的房地产市场加速成熟

国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速发展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。根据2004年《中国城市发展报告》数据显示：珠江三角洲城市群的GDP 约占全国的10%，长江三角洲城市群的GDP约占全国GDP 的18%，京津环渤海湾城市群的GDP约占全国的9%，中国三大城市群的GDP对于全国GDP 总量的贡献率只有37% ，比美国纽约、洛杉矶和五大湖区三大城市群对全美GDP 的贡献率低30个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋三大城市群对全日本GDP 的贡献率低32个百分点，作为经济发展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未形成国家财富积聚的战略平台。因此三大城市圈的发展潜力巨大，单纯依靠中心城市的标杆作用略显不足，二三线城市的迅速发展才是提升城市集群竞争力巨大的后发力量。

　　珠三角区域楼市07年继续保持增长态势。珠三角区域一直保持经济高位增长，各城市间联动作用明显，“泛珠三角”概念的提出给珠三角带来了更大的发展机遇。2006年在国家进行了一系列的宏观调控措施的背景下，珠三角区域大部分城市的房价出现了稳步上扬的走势。珠海楼市回暖，深圳的房价出现了快速上涨的势头，东莞后发优势明显。随着珠三角区域“一小时生活圈”城际交通的建成，拉近了城市间房地产的距离，也使得珠三角的房地产资源可以在更大范围分配，区域融合的趋势更加明显，突破了二线城市发展的瓶颈。与此同时，由于珠三角的广大二线城市目前处于上升发展阶段，土地成本与开发成本相对较低，开发商可以获得相对较高的利润，因此吸引了大量资金，加快二线城市的发展步伐。

　　长三角区域楼市受调控影响最大，市场发展趋于理性。长三角都市圈以占全国2.2%的土地和10.4%的人口，创造了22.1%的国内生产总值、24.5%的财政收入、28.5%的进出口额。强劲的区域经济成为房地产发展的有力支撑，近几年长三角的房地产发展迅猛。05、06年的宏观调控使得长三角的房地产所受影响极大，大部分城市的房价呈下降趋势，房地产销售也进入了观望的态势，上海、杭州等城市更是出现了价量齐跌的局面。综合目前区域楼市状况预计，2007年长三角的房地产业仍将处在调整期。

　　环渤海地区期待进一步融合，楼市发展潜力巨大。环渤海经济圈处于日渐活跃的东北亚经济圈的中心地带，不但在中国沿海经济发展格局中起着举足轻重的作用，在东北亚乃至亚太地区国际分工协作中也具有重要的地位。但是与长三角、珠三角地区相比，环渤海地区的区域融合程度较差，京津冀、辽东半岛、山东半岛自成体系，竞争大于合作，致使环渤海区域的经济发展速度缓慢。反映在房地产市场上，北京、天津尚未起到龙头作用，其他二线城市的资源优势没有发挥，房地产市场的发展受到一定程度的限制。在这样的宏观环境之下，滨海新区的发展令人瞩目，成为区域发展新的增长极。2007年环渤海区域“双城两翼”的格局不会出现大的改变，但是北京市场的标杆作用将促进环渤海区域其他城市房地产业的发展。