贾图：开发商获利过多是房价整体下跌主要原因

   上证观察家  

   甘房网(gshouse.com.cn)讯 目前，我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少3倍以上。这意味着，能够买得起住房的只能是少数高收入者，而高收入者自住性住房问题已基本解决，其购房行为主要是为了投机或投资，这构成高房价脆弱的基础。加之社会保障不健全导致民众收入向教育、医疗、养老等方面的分流，及住房供应结构失衡等问题，中国房价的整体下跌趋势已经难以避免。   

   ⊙贾图 

   本人在《上海证券报》先后发表四篇论房价走势的文章，分别从资金、供求关系、成本、保障住房角度入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。在这期间，越来越多的学者开始支持我的观点。北京师范大学经济与工商管理学院金融研究中心主任钟伟最近提出，现在房价没有调整的城市都将会调整，这个调整将会发生在今年第三季度或第四季度。他认为，2006年、2007年房价过快上涨，开发商获利过多是房价调整的主要原因。 


   钟伟先生和我在对房价走势的判断上基本一致，但关于调整原因，我更倾向于认为，房价持续上涨远离民众的实际购买力才是房价步入调整的根源。今天，我就从购买力角度入手，对房价走势作进一步的分析。 


   住房有三大功能：居住、投资和投机，其中，居住功能是基础，其他两大功能都是建立在住房居住功能基础上的。当住房作为居住功能而存在的时候，它就是消费品，而消费品的价格是由消费者的实际购买力水平所决定的。 


   国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。比如美国，其“房价收入比”平均为2.8倍。 


   针对我国的现实情况，国际专家（包括世界银行专家）给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。据有人考证，3至6倍的“房价收入比”出自20世纪90年代初的世界银行专家AndrewHamer，他在进行中国住房制度改革研究时，提出了这个被世行认为“比较理想”的比例，而这个比例得到了中国政府的认同。1998年，国务院23号文提出，一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，而当时规定的经济适用房的涵盖范围是占人口80%以上的“中低收入家庭”。 


   “房价收入比”定为4倍，是有关部门经过综合评估后得出的结论。而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。 


   而且，在作出这一比较的时候，我们其实还忽略了一个隐性因素，即社会保障产品的数量和质量。在欧美等发达国家，由于教育、医疗、养老等问题，基本上都由财政负责提供，民众高枕无忧，其收入的实际含金量非常高，换句话说，其收入的绝大部分可以用于消费。也正因为此，美国人一向喜欢大手花钱，甚至常常花得不名一文也照样无忧无虑，其原因就在于有社会保障这座靠山。而在我国，由于社会保障性产品的供应尚不健全，民众很大程度上需要通过自己“筹备”资金以弥补社会保障缺口。而伴随着教育、医疗等领域的市场化改革，20年中，我国教育学费上涨了25倍，医疗费用上涨了19倍。这意味着，民众的收入并不能完全用于购买住房，还必须应对这些必需的开支。 


   因此，如果综合考虑保障因素，我国“房价收入比”应该低于国际标准才更合理。而实际情况却是，我国许多城市现在的“房价收入比”已经超出国际标准的至少3倍以上。这意味着，能够买得起住房的只能是少数高收入者，而高收入者自住性住房问题已经解决，其购房行为主要是为了投机或投资，在住房市场繁荣的情况下，投机或投资住房支撑起了相当大的销量。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳2006年置业者中有超过30％置业者在取得产权证后半年内转手，投机之严重由此可见一斑。 


   这种虚假的繁荣由于远远偏离民众的购买力而显得非常脆弱，一旦对房价上涨的预期不再，购买力萎缩的真实一面马上就会显现出来。深圳房价的持续下跌，正是投机退潮，急剧萎缩的购买力无力支撑目前的高房价所致。不少一线城市的情况与深圳大同小异，当深圳房价实现价值回归的时候，那些尚未步入调整的城市早晚也要步深圳的后尘。 


   另外，我国房地产市场还存在着一个非常严重的供应结构失衡的问题（即大户型住房供应过剩而中小户型供应不足），这进一步造成了民众实际购买力的萎缩。因为大套住房的房价与普通家庭的收入比值会更大。中央曾经出台政策，要求“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。而一直到去年上半年，这一比例才达到24.31%。一方面，是中低收入者占据市场的绝对主流，另一方面，是大户型住房占据市场的主流。供应与需求之间的脱节，进一步偏离了民众的实际购买力。如果说，保障性住房供应的增大对中低价位住房影响巨大的话，住房供应的结构性失衡所导致的大户型住房供应的过剩，则对高价位住房构成强大的压力。因此，当调整到来，广州、深圳的房价都是齐跌，而不是专家们所预言的结构性下跌。 


   综上，房价的整体下跌趋势已经难以避免。尤其是在房贷新政实行后，进一步抑制了人们的实际消费能力，而最近央行大幅度提高存款准备金率一个百分点，又进一步打击了住房市场囤积居奇的能力，相当一部分存量住房将被逼向市场。降价销售已经成为开发商们不得不面对的选择，至少有一点是肯定的：晚降价不如早降价，在羊群效应形成以前降价售房的开发商，将来或许会感受到当机立断的幸福。 

   股市下挫的同时，越南楼市也开始下跌，只不过时间稍晚，在2008年初才开始了跳水的历程。但是，写字楼房租仍在上涨。很多人认为，写字楼房租上涨是真的有需求，而房价暴涨则是炒房者的杰作，与基本需求不相干。   

   记者调查发现，多数胡志明市民对喝咖啡的兴趣，远高于对房地产市场的关注。 

   土地终身使用 

   在顺桥广场三座30多层的商务楼，是第五郡的标志性建筑。这里会集了许多外国公司在越南的代表处，其中包括很多中国公司。 

   “这里很快要涨价了，我们的租金现在是900多美金，明年要翻一番。”顺桥广场一家软件公司的负责人说，由于他们一年签一次租赁合同，因此省了不少房租。楼下一家公司刚签的合同，比他们去年签的合同价格涨了一倍。 

   顺桥广场物管公司的黄经理告诉记者，在胡志明市，商务楼出租已经非常成熟，可以确定的是，目前价格整体都在涨。 

   商务楼的火暴，被视为越南经济充满吸引力的一个局部体现，在这座楼中的越南雇员跳槽频繁，甚至会从其中的一层跳到另一层。由于外资企业络绎不绝地进入越南投资，越南的人才市场供不应求，很少出现找不到工作的状况。 

   楼价地价大跌，租金却上涨，这在胡志明市成为一个让人费解的现象。 

   6月9日，记者来到兴兴盛房地产超市。这里专门代理胡志明市第七郡的土地买卖。第七郡是胡志明市的新区，土地价格相对较高。咨询专员王小姐介绍，这里的地价在一平方米1000万越盾（约4000元人民币）左右，比年初下降了一半。而这里的房价则在1500至2000美元之间。可能是为了推销成功，她说房地产价格会有所回升。目前是抄底的机会。 

   2007年，越南房价大幅攀升，与中国国内情况非常相似，只是涨幅更大。有的楼盘甚至涨了4～5倍。 
   但是，越南与中国有很大的不同，比如土地终身使用。越南人可以买土地盖房子，世代相传。胡志明市内绝大多数居民都有住房，这使得本地购房的需求量很小。记者在胡志明市也发现，在建工程很少，即使站在20多层的高楼上，也很少看到在建项目。这与中国塔吊林立的状况大为不同。 

   在中国城市随处可见的售楼部、铺天盖地的房产广告和遍布大街小巷的房产中介，在胡志明市城内鲜有出现。走几条街区也很难找到一家房产中介，甚至打的走半小时也未必能找到一家。 

   房价暴涨与需求无关 

   但就是在这样缺少全民参与的情况下，胡志明市的房价走了一个比中国房价还要陡的曲线。很多人认为，写字楼房租上涨真是需求的结果，而胡志明的房价暴涨则是炒房者的杰作，与基本需求不相干。房价暴跌与房租上升两个本不该同时发生的事同时发生，也就不显得奇怪了。 

   在越南，普通外国人不能买地买房，从现象上看，楼市暴涨暴跌与国际资金关系不大，主要是本地炒家兴风作浪。在胡志明市的第七郡，很多楼盘都被炒到天价。2500美元一平方米的房子，通过炒家转手，甚至卖到8000美元。不少炒家手中少则七八套房，多了几十甚至上百套。 

   在当地楼市最火暴的时候，也出现过排号买楼的状况。即使不买，转让排号也能赚不少。如今楼市大跌，排号现象已经不存在。房产中介公司冷冷清清。 

   在胡志明市，有房产中介将房价下跌主要原因归结于银行。年初，很多银行收缩房贷规模，不再给炒房者贷款，政府又提高了利率，炒房者失去资金支持，同时又背负了很重的利息，他们只好纷纷抛售楼房，缓解压力，这导致了楼价大跌，炒楼者损失惨重。 

   由于很多百姓都有房住，他们对房价的暴涨暴跌，并没有中国人那么关注。在暴涨时，没什么怨言，暴跌时也似乎和自己无关。在记者的随机调查中，多数胡志明市的市民对喝咖啡的兴趣，远远高于对房地产市场的关注。 

   不过，当地也有看多的房地产业内人士。他们的理由是，胡志明市的开放程度很高，经济虽然出现短期波动，但大多数人长期看好越南经济，外界传说的热钱撤出，并没有明确的证据。而国外的投资也没有明显减速。这都将为越南房地产市场的复苏埋下附笔。经过短期振荡，大幅下挫后，房地产市场走出困境不是没有可能。跌幅越大，机会越多。