新版土地出让合同实施 建商品住宅时间不超三年

  甘房网(gshouse.com.cn)讯 由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同将从７月１日起正式启用。昨日，记者从省国土资源厅了解到，新版合同明确了约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年。

　　限期竣工可防止囤地

　　旧的合同中，仅规定开发商取得土地后要在多长时间内开工，对何时竣工并没有明确要求。一些开发商就延长开发时间，推迟房子上市时间，囤积土地，哄抬房价。

　　新版合同的示范文本对建设项目开工、竣工时间进行了规定，开发商如不能按期开工，应提前向国土部门提出延建申请，经同意延建的，项目竣工时间才可以相应顺延，但延建期限也不得超过一年。

　　同时，合同还规定，开发企业如未能按照合同约定日或同意延建日期开工建设的，以及未按期竣工的，均须按日计算并向国土部门交付违约金。此外，合同还规定，闲置一年缴纳土地闲置费，满两年未开工土地无偿收回。

　　在新版合同使用说明中，对开、竣工日期有了更明确的解释，出让的土地用于商品住宅项目建设的，原则上开发时间（开工到竣工）最长不得超过三年。

　　省国土资源厅有关负责人表示，明确开、竣工时间以及违约金，可以防止囤地行为，控制开发节奏，防止土地闲置，从而保证市场商品房有序供应，稳定房价。

　　开发套数也要写入合同

　　以往开发商拿地时，只约定９０平方米以下套型所占面积比例，而在新版土地出让合同中，不仅约定套型建筑面积９０平方米以下住房面积占总面积的比例，同时要求，根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，住宅建设总套数不少于多少套，其中９０平方米以下住房套数不少于多少套，以及住宅建设套型要求。

　　业内人士表示，这样做可以从源头控制商品房的有效供应量，防止开发商违反规定建设大户型，保证市民能买到面积合适的房子。

　　对容积率限高也限低

　　旧的合同只规定了建筑容积率、建筑密度、绿地率等指标的上限或下限，新版合同中一律要求建筑容积率、建筑密度、绿地率既限高又限低，全部注明上下限。

　　新合同要求，开发商应按照约定的土地用途容积率利用土地，不得擅自改变。

　　业内人士指出，这可以防止开发商在盖房子时偷工减料或者多建房子、少做景观和绿地等行为，同时，也可以杜绝一些开发商浪费土地，故意建设低密度、高单价的高档公寓等行为。

　　出让金付清才能办土地证

　　与以前开发商分期领取土地证，并进行抵押贷款不同。在新合同中，开发商可选择一次性付款或是分期付款的方式，但只有在按合同约定付清全部土地出让价款后，才可以持合同和缴款凭证等相关证明材料，申请建设用地使用权登记。领取土地使用证后，才有权进行转让、出租和抵押。

　　这样规定后，开发商不付清土地出让全款，就领不到土地使用权证书，这对开发商的资金链实力要求更高。