兰州房地产市场透析："楼市流感"或将登陆兰州

   甘房网(gshouse.com.cn)讯 就在全国部分地区房市价跌量缩，大有继续下挫之势时，兰州房价却依然坚挺。近日，兰州市国土局对市内6宗土地进行公开拍卖和挂牌出让，只有1宗土地顺利成交，且每平方米楼面地价较去年兰州平均楼面地价下降106元。有人士不讳言道，“如果再这样下去，楼市流感也许会登陆兰州。”

　　持币者观望者开始动摇

　　7月16日，国家发改委、国家统计局发布的调查结果显示， 6月份全国70个大中城市新建住房销售价格环比涨幅中，兰州以环比增长2.6%居首。看了这则消息，杨先生按捺不住买房的冲动。

　　杨先生结婚四年，一直和父母住在一起，看着越来越高企的房价，他唯一能做的就是攒钱、再攒钱。年初，杨先生攒的钱终于够首付了，偏偏这个时候，深圳、广州等大城市的房价却争相跳水。杨先生乐在心里，他期待着兰州房价也能紧随其后，使同样面积的房子少花点银子。“我等了半年，可兰州房价不但没降，反而升了几百块。”怎么办呢？是该买还是继续等下去？再等下去，万一政府出手救了深圳楼市，兰州房价岂不又一骑绝尘了。杨先生一时陷入了迷茫之中。

　　最近几个月，广州、深圳、北京等大城市的楼市持续低迷，6月份深圳平均房价为11159元／平方米，跌幅达到36%，并且出现了主动断供者。银行呆坏账危机正在逼近。一时间，楼市“救市论”风生水起。与此同时，国家发改委在最新完成的一份报告中提到，一旦房价下跌，容易出现需求萎缩，影响房地产业发展，进而影响经济的持续健康运行。

　　兰州交通大学经济管理学院李发展教授在接受记者采访时表示，银行对购房者的贷款最高不超过八成，而买主抵押给银行的是100%的房地产。也就是说，银行贷给买主房款后，房价如果下跌超过20%，银行的贷款就可能缩水。“我们国家往往采取的都是‘异向调控’，所以如果房价一直大幅度下跌，那么应该救市。”

　　从事房地产工作的王先生分析认为，在广州、深圳房价调整的初期，所有媒体口径一致，房价暴涨后出现的泡沫应该挤掉。经过大幅调整后，目前深圳的商品房住宅销售面积仅相当于1997-1998年间的水平。而房价大幅回落对于金融业、关联产业、地方财政的影响是滞后的。5月份以来，证监会通过了保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业发行公司债券的申请，这是今年第一次密集放行房企的再融资计划，它表明了管理层审批房产企业再融资态度的松动。同时，自6月份开始，众多媒体、学者的“救市”与“不救市”两种观点针锋相对，也暗示着目前的房地产业到了敏感阶段。

　　上半年新房又涨了200元

　　从统计数据来看，虽然今年上半年兰州市各楼盘的涨价频率和涨价幅度比起去年都大大降低，但还是平均上涨了200元，涨幅最大的良志嘉年华由年初的4720元/㎡上涨到5150元/㎡，倚能黄河家园由年初的4200元/㎡上涨到4800元/㎡。除了九州地块的价格没有太大变动外，兰州城区的楼盘均有上涨。

　　记者在采访中了解到，在一些好地段，像75—100平方米，采光良好的中户型新房已经断供，就连期房都已售罄，余下的大多是130平方米以上或是50平方米以下的户型。市民李先生向记者抱怨，“我们年轻人钱不多，想买一个够住的房子结婚，90平方米左右就可以了。可是我找了大半个兰州，要么就剩下一室一厅的单身公寓，要么就是三室两厅150平方米的大户型。”

　　对于房地产业的发展，甘肃省统计局局长樊怀玉在日前召开的上半年甘肃省国民经济运行情况新闻发布会上也乐观地表示，甘肃下半年房价仍会保持健康稳定发展态势。

　　但是，值得注意的是，在兰州房价上涨的同时，房屋成交量却开始明显下滑。康桥国际销售部经理告诉记者，去年12月份以来，由于南方城市房价开始调整，兰州许多期望购房者开始持币观望，房屋销售量有所下滑。同样地，二手房的交易情况也不乐观。记者在张掖路房地产交易中心大厅里看到，前来进行房屋交易者寥寥无几。工作人员告诉记者，去年前来的二手房交易者每天都排队排到了电梯口，来的迟的人根本无号可排。而今年冷清多了，往往来了就能立刻交易。

　　面对“有价无市”的尴尬局面，开发商们也发出了担忧的声音。某开发商表示，最近房子特别不好卖，这个月只卖出几套房，又不能降价，只能慢慢耗着。“如果有楼盘率先降价，我们也会参考销售情况做适当的调整。”

　　土地价格拐点初现？

　　7月17日，兰州市国土资源局对安宁区内G0816号、G0817号、G0818号、G0819号、G0820号、G0821号6宗地的国有建设用地使用权公开拍卖和挂牌出让的结果令人颇感意外。由于竞买人数未达到3家以上，除了G0819号宗地外，其余5宗地竟然未进入拍卖程序。

　　最终，G0819号宗地被以1.53亿元拍卖。兰州市国土资源局局长丁祖泉在接受相关媒体采访时表示，去年兰州的最高地价是每亩204万元，楼面价格是每平方米991元，而这次G0819号宗地的拍卖算下来，每亩地价为199.59万元，楼面价格为每平方米855元。这是兰州的土地价格一次次创下天价后，楼面价格的首次下降。

　　事实上，从去年11月1日开始，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》正式施行，明确了今后房地产商只有缴清全部土地款，才能拿到土地证，才能开始后续的开发和销售工作。这意味着，房地产商拿地时必须准备好足量的资金。

　　“由于去年地产公司纷纷在储备土地，现金本来就紧张。加上今年以来，全国楼市包括兰州楼市都进入了有价无市的现状，房产项目销售额大幅锐减，不排除部分房地产商资金被‘套’的情况。资金链断了，拿地已经不实际了。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者。

　　当然，单单一宗地价格下降不能说明兰州土地整体的价格情况。但如果开发商资金链仍然趋紧，土地整体价格势必会应声而落。有人士不讳言道，“如果再这样下去，楼市流感也许会登陆兰州。”

   今年以来，北京、深圳等地房地产价格出现多年来首次下跌，于是，一些专家、学者纷纷预言中国楼市已经出现了“拐点”。老百姓对于专家“拐点”论的理解，就是房价要下降了。

　　然而，经过半年多的等待，兰州老百姓等到的却是房价的一路飙升。据国家发改委、国家统计局7月16日公布的最新数据显示，6月份兰州新建住房价格环比涨幅全国最高。在全国房屋销售面积和销售额双双下降的情况下，兰州房价不降反升，且一路坚挺，带给市场太多的悬疑。

　　兰州一些资深房地产界人士以及部分主管部门负责人都在不同场合向公众透露着这样一个信息：兰州的房价近期内不可能下降。那么，下半年，深圳、上海等发达地区的楼市变幻会影响到兰州吗，波澜不惊的金城楼市又会面临哪些潜在的变局呢？

　　还在打地基，就已7800元

　　3500元/m2，被称为兰州房价的生死线，然而2007年，兰州房价轻松越过了这个生死线，并一路飙升。时至今日，金城老百姓对3000多元一平方米的房子依然感到吃惊，但吃惊的原由已大不相同，以前吃惊是因为价格太高，现在吃惊却是因为价格“太低”。经过近一年的“洗脑”，老百姓似乎已经对每平方米四五千元的价格习以为常了，由于每平方米三千多元的房子的稀有性，所以老百姓同样感到吃惊。

　　记者调查了兰州正在热销的几个楼盘，华富瑞士豪庭5400元／m2，万国港5000元／m2，欧洲阳光城4530元／m2，其他位置较偏的楼盘每平方米价格也在三千七八接近四千元。而熟悉行情的人都知道，这仅仅是起步价，真正的价格远远高于这个数。

　　中铁二十一局的马鑫想在单位附近买一套房子，看到广告上海天新都的价格是3800元／m2，便和家人兴冲冲地去看，结果被告知，3800元／m2的房子只有一套，其它的都在4000多元。马鑫最终以4500元／m2的价格忍痛买了一套。

　　据知情人士介绍，现在几乎所有的楼盘为了实现利益最大化，都实行一房一价。为了吸引更多的准买主，开发商在作广告时打的都是最低价，最低价的房子都是朝向不好，或一年四季见不着太阳的户型，且为数不多。总之，每个楼盘的均价都远远高于起步价。现在，继2005年仁恒国际创下4500元/m2的兰州最高房价记录后，这一记录已经被多次刷新，位于兰州市中心城区的某楼盘，虽然还在打地基，但据说起步价已达到7800元／m2。

　　据有关调查显示，兰州居民年收入在1至2万元的占到37.7%，2至3万元的占到21.68%，和动辄五六十万元的房子相比，兰州人的钱袋子显然太瘪了。

　　谁是楼市的操盘手？

　　兰州经济社会发展程度远远低于中东部地区，唯独它的房价却一直和东部沿海城市并驾齐驱，甚至在涨幅上多次超过东部沿海，引得国家多个部委高度关注。7月16日，国家发改委、国家统计局的最新调查再次显示，兰州6月份房价环比涨幅达到了全国最高。人们又一次惊呼：兰州房价还在涨，到底还要涨多久？究竟谁是金城楼市幕后的操盘手？

　　关于兰州房价居高不下的原因，有几个版本。一种说法是“地荒论”，认为兰州两山夹一河的特殊地形，决定了兰州土地资源的稀缺性，物以稀为贵，于是便出现了去年七里河区某地块卖“天价”的神话。绝大多数人比较认同这个观点。和相邻省份的西安、银川等地相比，兰州在地形上确实存在很大缺陷，拓展空间有限，这无疑在第一道环节已经增加了房地产的成本。另外一种说法是“市场需求论”。随着城市化进程的加快，大量外来人口蜂涌而入，他们要在这个城市安家置业，供不应求的矛盾决定了市场必然要通过它的“无形之手”进行调控，调控的直接结果便是房价节节攀升。

　　同时，很多开发商认为，今年物价持续攀升，房地产成本骤增，所以上半年兰州房价平均每平方米上涨200元也就不足为奇了。

　　“东冷西热”还要持续多久？

　　今年中东部地区，尤其是东南沿海住房价格大幅下跌，有的跌幅甚至超过三成，老百姓期待已久的降价终于变成了现实。然而金城老百姓虽然望眼欲穿，但这一天到目前却始终没有出现。等待的结果却恰恰相反——房价又上涨了。于是很多人认为，目前的中国房地产市场是“东冷西热”。至于还要热多久，似乎没有人能说清楚。

　　为什么会出现“东冷西热”？省统计局樊怀玉局长这样解释：因为我省和东南沿海的发展阶段不一样、不同步，东南沿海的发展至少比我省快10年。这10年中，东南沿海城市的房地产有了长足发展，甚至一度出现市场过热的情况，现在到了慢慢退烧的阶段。而我省的房地产市场步其后尘，现在正在往热的方向发展。因此，他认为，兰州房价短期内下降的可能性不大，今后一段时间，也将维持一个“持续、健康、稳定”发展的过程。