兰州房市:房屋租售比低得惊人房价虚高倾向明显

   甘房网(gshouse.com.cn)讯 在五六年甚至七八年前，无论在市区中心地段，还是在郊县繁华地带，投资房产都是一件利润颇丰的事。手头握有百八十万或更多资金的人，花上几十万买下一套房子，除了房产本身在以每年15％、20％、甚至更快速度增值；而且如果把房子租出去，每年还能收到总房款4％左右的租金。然而随着投资、自住两大需求的增加，房子供应渐渐跟不上了，房价也跟着噌噌地往上涨。尤其最近几年大部分投资者发现，再投资房产已经不像以前那么容易赚钱。那么，房租的收益就显得尤为重要。可是细心的投资者发现，兰州房屋租售比越来越大，购房用来出租同样难赚钱。

    疑问：收多少房租才算不亏

    “投资房产已不像前些年那么好赚钱了！在目前的兰州房产市场，由于购房需要大笔资金，供需双方投资购买压力都在增加，购房自住的人尤其变得‘斤斤计较’。”以投资房产获取收益的江先生告诉记者，本想再买套100平方米的房子赚点钱，谁知前年买的房到现在还没卖出去，每天在家着实有些坐不住。在此期间，他将房子以每月850元租了出去，截止目前已有两年时间，房租收入仅仅两万余元，与37万元的总房款相比，租金收入太可怜了。

    那么，房租收多少才划算呢？按照国际上通用计算方法，就是用每月房租除以总房价，所得比值即房屋租售比，可以算出房租收入多高才不会亏。据介绍，发达国家的房屋租售比是1比100,警戒线是1比200。即200个月的房租等于总房价，就是合理的。按照这个比例折算，每年房租收益可以占到房屋总价的6％，比银行利息稍高，而且相对稳定。而在我国，多数城市二手房租售比低于1比200这个警戒线，而兰州更是远远低于这个比例。如果用租售比为兰州房产算个细账，估计不少投资人要退市了，因为从理论上说，租售比能较客观地反映出当地房产市场供求状况。

    算账：兰州租售比下降明显

    以近些年楼市发展较快、房价变化最大的雁滩为例，看兰州房屋租售比。2002年，刘女士在新港城以每平方米1650元的价格买了一套住房，房屋总面积90余平方米，总价约为15万元。当年房价上涨速度较快，刘女士即使让这套房闲置着，也不会觉得亏什么。而到2006年年底，该房总价值与当年比整整翻了一番，每平方米达到3300元左右。此后，刘女士想到让房子总空着不是事儿，便想尽快出租出去。因为没有装修怕房租不好收取，她便以每月600元的价格租给某商场4个服务员居住。

    如果按照刘女士当初买房的价格计算，她的房屋租售比仅为1比250；2006年则降到了1比500,严重低于租售比警戒线。而如果按照今年该地区二手房价算，每平方米均价已达4300元左右，该房总价近39万元，出租价格不变，则租售比下降到1比650。但让刘女士欣慰的是，她这套房因为买得早，从2002年到今年这6年间，房子价值已经高出投资成本许多。在刘女士看来，谁要是用现在的价格买下这套房，用于收租金可能连成本都难收回来。

    业内：投资房产还为时过早

    去年，社科院发布报告指出，我国部分大城市二手房的租售比低于国际警戒线1比200,房价虚高倾向明显。根据市内几家房产中介提供的数据显示，去年兰州四区二手房现阶段租售比平均在1比500左右，市区中心地段低于警戒线更多，有些地段租售比已达到了1比700左右。他们表示，为尽量准确计算租售比，每个公司在每个分区采集了上百个样本比对分析，得出的数据相对合理。

    从一定程度上说，租金更加真实地反映了住房需求。在租房市场，更加准确地反映了供求变化和消费能力。当租房者多，住房少的情况下，租金就会上涨，反之，租金就下跌。近年来，住房的上市量猛增，但是租房者的收入增长不明显，业内人士认为，租房市场的价格将会维持在一个相对稳定的区域内。当然，今年以来兰州房价涨势有所趋缓，在这种情况下，将来租房有可能会渐渐变得划算起来。有闲钱的人如果想中长期发展，不妨在市区购买一间面积不大、位置相对较好的房子，这样容易出租，租金也不会很低。总之，未来的房产投资，要考虑租金获利能否达到每年4％以上。提醒：投资风险正在不断加大

    租售比的不平衡，会带来住房的空置。兰州某房地产商告诉记者，从2002年他开始投资房地产业，至今房屋价格一路上涨，不过入住率仍然不高。这在以收取租金或转售为主要获利方式的楼市里是个不好的信号，说明了投资风险正在不断加大。而记者在一些出租房屋的网站看到，往往一套偏远地区的房屋租价低，还很难租出去。一边是市民感叹房价持续上涨，一边是投资者难见房租上涨。

    市民杨小姐告诉记者，2004年，她准备结婚的那段时间，为了买房几乎走遍了市区所有房产公司。最终还是将房子买在天庆，当时一套120多平方米的房子，在熟人的照顾下才以总价38万元买到手。而在等到房子交付的一年时间里，兰州房价大涨，到了其房屋交付时，单价已涨至3600元／平方米。她笑着说，庆幸自己提前购置了房子，如果现在买至少要多花一二十万，不如租房去住。

    一位不愿意透露姓名的地产中介负责人表示，现在投资房产已不比两年前，如果手上有闲钱的人士不妨多考虑一些其他投资方式。一方面，兰州房价已涨到一定位置，投资出现瓶颈，房产增值空间已大不如前；另一方面，投资房产需要较大的资金，如果是利用贷款投资，就更划不来了。