楼市低迷期业主转售为租 卖房难出租也不容易

　　甘房网(gshouse.com.cn)讯 楼市僵局持续了大半年，转售为租是许多业主对抗低迷的办法。三四月份外来人员回流，制造了传统的租赁旺季。加上广广交会的拉动，业主转售为租的策略似乎奏效了，许多市场人士开始鼓吹楼市回暖。但是，租赁市场的旺盛终究改变不了买卖僵持的状态态。记者近日获悉，由于业主和买家对后市预期的分歧拉大，两者更难找到平衡点。随着租赁淡季过去，二手房面临着新一波的卖也不是、租也也不是的尴尬。

　　据中介公司市场人士估计，今年以来，全市租赁盘比去年增加了5%-10%左右，有些大型楼盘甚至增加了三成以上。在新增盘源中，不少是业主为了度过楼市低迷期而转售为租。但是从城市发展的角度来说，人口不会在某一年突然大增或者突然大减，也也就是说，租房需求不会有明显增加，因此转售为租的盘源也将面临激烈的竞争。

　　次新房难卖也租不起价

　　在这一轮楼市调整中，最遭罪的也许要数次新房，一手房不断降价，令这类房子失去了价格优势。如果转售为租，由于购入价格高，租金也相对较高。但是在现实中，租赁市场比买卖市场更依赖地段的情况，租金并不能随着业主的心意而定。

　　满堂红研究部的调查数据显示，1-4月份，各区域和板块的租金水平表现迥异。在番禺、花都等外围区域，由于转售为租的房源增多，激烈的竞争使市场的平均租金水平连续下降；天河、海珠等区域稳中有升；而在老城区，如越秀和荔湾，租金则出现了比较明显的上涨，主要是受CPI上涨等整体经济大环境的影响。

　　值得一提的是，今年以来由于物价上涨，许多业主提高了放租价格，单套房屋的租金比去年涨了100-200元/月。但是在随机访问中，80%的人表示在业主涨租金的情况下，会另外寻找更便宜的住房。 
　　各板块停租期普遍延长

　　停租期是指一个盘源在一年内从放盘到成功出租之间的空当期，是衡量房屋出租率的一个指标。在采访中，不少一线经纪人也反映，今年以来许多房产的停租期都有所延长。比如滨江东几个热租的小户型楼盘，以往停租期一年内一般是8天，现在由于盘源增加了，预计全年的停租期可能延长几天到1个月不等。

　　同样的情况在天河、番禺等区域都得到了印证，在采访中，不少经纪都对记者提到了这一点。停租期延长就意味着一套房子放租更困难，而且停租期多一天，业主就会损失一天的租金收入，这对于一些贷款买楼的投资者来说尤为不利。

　　租金上涨回报率却下跌

　　满堂红研究部的数据显示，1至4月，广州住宅平均租金稳步上升。4月全市住宅的平均月租金为30.01元/平方米，环比上升3.9%，同比上升10.6%.然而租金上涨速度却不敌房价上涨速度，同一份报告显示，1至4月，全市的平均出租回报率在4.6%至5.2%之间浮动。而在去年同期，这一数据是5.4%至5.8%.租金上涨，回报率同比却在下跌，这意味着房产的投资价值逐渐下降，投资在某种程度上是亏损的。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，去年广州一二手楼价的涨幅在30%以上，而租金涨幅只有10%左右，楼价涨幅远大于租金涨幅就是租金回报率下降。从投资的角度看，目前银行一年期的基准利率是4.14%，4月广州的CPI数据是8.2%，二手房的出租回报率刚好介于两者之间。也就是说，买二手楼收租比把钱存银行要好，但想跑赢CPI则要另寻更好的投资途径。