万嘉房产超市刘总分析兰州二手房市场08年走势
甘房网(gshouse.com.cn)讯 三年前，国家开始出台各项政策来抑制房地产价格的上涨，于是消费者开始‘持币观望’，期望房地产价格能有所下降。但是进入2007年以后，全国的房地产价格不但没有降了下来，反而象做上了火箭一样直线上升，仅以兰州‘阳光家园’为例：三年前房屋均价为2300元/平方米，然而现在转让的二手房价格都超过了4000元/平方米，翻了近一倍， 而最终为此‘买单’的只有消费者。最近，‘房价将要下降’的说法又传扬开来。那么，2008年乃至未来几年内兰州的房地产价格，由其是二手房价格会不会出现‘下降’的趋势呢？ 因此为了引导消费者理志消费，避免再次因为‘持币观望’带来的不必要的购房成本增强。就这个问题，甘房网对兰州万嘉房产超市总经理刘超进行了专访。
位于兰州是城关区白银路297号的万嘉房产超市
刘总：在回答这个问题之前，我们先来明确一个问题：现在是什么时代？！是‘市场经济时代’，不是以前的‘计划经济时代’，在‘市场经济时代’,商品的市场价格不是由政府部门来决定的，而是由商品其本身的价值和市场来决定的。当市场处于“求大于供”的状态时，商品的价格就会高于其价值，当市场处于“供大于求”的状态时，商品的价格就会接近其价值。在这里我们举一个简单的例子：目前市场上只有1台电脑在销售，其价值约为3000元/台，市场正常销售价格为5000元/台，而急需购买这一电脑的客户有10人，那么这台电脑其市场销售价格就有可能达到10000元/台，反之如果只有一个需求客户，那这台电脑就很有可能会以3000元/台的价格售出。因此我认为：2007年兰州房产价格的大幅上涨，正是由于市场严重处于‘求大于供’以及‘开发成本不断增加’的状态下所造成的必然结果。
接下来我们再来看一下，造成这种“求大于供”的原因是什么？无疑有以下两点：
（1）购买群体的不断积累。对于这一点消费者自身有着比较深的体会，2007年购买商品房的消费者中至少有70%以上并非今年才有购房的打算，而是两三年前就有购房的计划，只所以将购房时间推迟到了今年，就是受国家抑制房价政策的影响，一直认为房地产的价格一定会走低，并一直处于持币观望的状态。正是在这种状态下，仅以兰州为例，积累下来的购买群体每年就达数万人之多，三年下来，积累下来的客户近十万人之众。同时城市化速度的进一步加快以及单位集资建房政策的紧缩也是造成购买群体急剧增加的主要原因。
（2）新建商品房数量的减少。与购买群体急剧增加相反的一个现象就是新建商品房数量的减少。而造成新建商品房数量减少的原因不外乎以下几个方面：首先是土地资源的紧缺，由其是在两山夹一河的兰州，这种供求矛盾就更加突出。其次是：土地出让价格的大幅度提高、银行贷款政策的紧缩以及国家抑制房地产价格的不断出台，从而导致部分开发商征不起地、征不到地、贷不上款、有地不敢开发。
记者：既然是这样，那么2008年这种局面会不会有所缓解呢？
刘总：那我们先看一下“购买群体的变化情况”。由于2007年房地产价格的大幅上涨，一部分持币观望的客户终于按奈不住，于是兰州市场出现了另外一个现象——“抢房”。但是客户群体的积累和消化并不是一朝一夕就能完成的，虽然今年有一部分客户买到了房，多年积累的购买群体有了一定的减少，但是对于几年来客户群体的积累总量来说，这种减少还远远没有解决目前的供求矛盾，更何况新的购买群体还在不断的产生。据教育部门统计的数据显示，中国每年参加高考的人数，2007年为1000万人，这个数字还在以每年数万人的速度在递增，这部分人群，不管他现在生活在城市还是生活在农村，以后绝大多数都要留在城市，这还不包括进城务工人员最后在城市安家落户，以及退休以后到大城市定居、为子女解决就学、就业问题的进城人员。因此说，未来几年，购买群体不但不会减少，反而会进一步增大。
接下来我们再看一下：“商品房的供应矛盾”是否会有大的缓解。首先，在两山夹一河的兰州，不用说大家就会清楚：土地资源会随着时间的推移越来越紧张，从而导致‘供求矛盾’日益严重 。虽然，2008年兰州会有30多个房产项目要开工建设，但是对于一个‘开发项目’来说，从征地、立项、设计到最后的销售，是一个复杂而又漫长的过程，即使前面的所有手续已全部办齐，那么完全开工也到2008年4月份了，如果要达到主体封顶并取得‘预售许可证’并能上市预售，则到2009年6月份以后了，因此，这一年多的时间里‘房荒’现象将会更加突现，其价格也会不断攀升；其次是银行贷款、集资福利建房的政策仍然紧缩。 同时，土地出让价格的不断升高以及通货膨胀导致的货币购买力持续下降也是造成未来房价持续上涨的重要原因。
记者：正是由于商品房价格的大幅提升，所以有相当一部分客户开始关注或转向购买二手房，那么明年二手房的价格会有大的变化吗？
刘总：其实对于二手房市场来说一直运行比较平稳，它不象新建商品房那样受国家政策等各方面因素的影响那么严重，究其原因，是因为二手房市场一直有着比较稳定的购买群体，在购买二手房的客户群体中，除了一部分是因新建商品房价格过高选择购买二手房以外，还有一部分是考虑到目前市场上流通的二手房大多处于‘城市中心’的繁华地带， 然而‘城市中心’的新建商品房由于受拆迁成本过高等因素影响，所以供应量一直不足。但是‘城市中心’拥有相当丰厚的文化和商业底蕴，这种商业和文化底蕴不是几年、十几年就能积累起来的，有的经历了几十年、几百年甚至是上千年的积累。因此无论是就业、出行、购物、经商，还是在未来的升值空间上都有着城市边远地带的新建商品房无法比拟的先天优势。
由其是国家施行九年制义务教育以后，小学到初中均施行的是划片入学的政策，即根据户口和常住地址来划定小孩应该就读的学校，如果不在划定范围之内则很难进入理想的学校。因此，家长择校而居，择校买房的现象大量出现。我公司在今年一年的时间里就遇到了这类客户多达300多人，自己本来在雁滩、黄河北等地方买了房子，当时买房时没有想到子女上学的问题，但是当子女到了就学年龄以后才意识到这个问题的严重性，于是纷纷到城市中心、重点中学周围选购二手房，以期自己的子女能够划入重点中学就读。而且这种趋势将会随着家庭对独生子女投入的加大而日益严重；其次，2009年6月份以前，由于新建商品房的供应不足也会迫使一部分客户不得不转向购买二手房；从而导致二手房的价格在未来几年内将持续稳定上涨。
