鑫尊置地彭伟萍：五环边二手房更有投资价值
甘房网(gshouse.com.cn)讯 房地产经纪公司代表：针对二手房市场谈置业
时间：3月3日10：30-11：15
地点：理想国际大厦8层嘉宾聊天室
嘉宾：北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司销售总监 彭伟萍女士
简介：1998年大学毕业后，先后在广州《南方都市报》、北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司工作，现为鑫尊置地销售总监。从事房产经纪业务8年，经历了我国房地产发展的黄金10年，见证了行业的荣耀与辉煌。从普通经纪人到销售总监，一路走来，备尝行业的苦辣酸甜，收获着工作的喜悦和悲欢。有一天，突然发现自己已深深地融入这个行业，痴痴的迷恋这个行业，再也离不开这个行业。
作为公司元老级人物，为鑫尊置地在京城开疆拓土、攻城略地，立下过汗马功劳。作为公司高层管理者，带领鑫尊1000多人的销售团队，依然在为鑫尊“冲出京城，走向全国，同国际接轨，向世界看齐”尽职尽则，竭心竭力。
工作之余，先后参加清华大学“房地产经纪总裁班”学习和“营销管理与创新高级研修班＂培训，充实并忙碌着。
以下是此次访谈文字实录：
主持人：各位网友大家好！欢迎大家继续收看新浪乐居为庆祝三八妇女节策划的“女性购房置业理财经” 系列访谈特别节目。昨天我们讲到了新房。今天，我们来聊一聊二手房。今天来到我们演播室的嘉宾是：北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司销售总监彭伟萍女士。彭总，您好！给我们的各位网友打个招呼吧。
彭伟萍：您好，各位网友大家好！
主持人：我们知道，现代女性购房，除了选择新房外，可能有一部分女性，特别是刚踏入社会不久的那部分女性，会选择二手房作为自己的第一套住房，毕竟比起一手房，二手房价格还是有优势的，也比较符合自己的经济情况。中介行业广为流传的一句话：“没有淡季的市场，只有淡季的心态”。从去年下半年开始，二手房市场可以用不愠不火来形容，观望是市场的主旋律。进入二月份，潜在购房者的观望情绪正在慢慢弱化，市场回暖的基调粉墨登场。彭总作为一位长期在二手房市场的专业人士，请彭总给我们谈谈目前二手房市场的情况。二手房价格到底有没有下跌？
彭伟萍：目前二手房市场，我觉得很长时间都没有像现在这样兴奋过。真的，2008年经过整体市场的调整以后，2009年从一月份开始，市场成交量已经是趋于回升的状态。我们网签的数字一月份的成交量7330套，二月份开始，前面两周的数字已经到了5000套，每进将近200套递增。估计二月末结束应该可以到八千套。
主持人：二手房的价格是有所下降吗？
彭伟萍：现在来看的话，虽然交易量有非常不错的回升。房价还是比较稳定的态势。
主持人：事实上，北京的二手房价格是在2007年年底达到了峰值。经过尽3个季度的盘整，从08年北京奥运会结束以后，受到美国金融危机的影响，部分地区的房价虚高情况已经开始得到改善。那么到了现在，是不是已经出现了不少性价比很好的房子呢？可能大家心里都有一个问号，现在是否是出手二手房的最佳时机？
彭伟萍：好多网友来咨询这个问题，我觉得房主出房最佳的时机还是根据自身的需求来决定。虽然现在买房的交易量回升比较快，我觉得也很难就可以代表，比如三月份，四月份交易量是不是比现在还好。我觉得现在卖房的话，可以根据自身的刚性需求，比如我现在确确实实需要这笔钱做其他的事情，目前出手应该是比年前要合适，因为年前，看房的客户还是比较少的。我记得，当时如果你给卖方打电话，从电话里可以感觉到，卖方是非常高兴，他非常欣喜接到你的电话了，他接电话的语气也是比较柔和的，你说：王先生，房价可不可以商量一下。他会说没有关系，现场可以直接谈。现在再给王先生打电话的话，我觉得房主的语气明显壮起来了，已经强硬了。现在我们一天的看房量可能出现七八拨，特别是周末的时间，可能达到十几拨。有的时候甚至出现几个客户抢一套房子，这个时候再跟房主谈价钱是比较难。
主持人：那是不是错过了出手的时机呢？
彭伟萍：也不是，从目前的态势来看，三四月份的交易量至少不会比现在降。经过2008年的调整，加上国家政策的优越性，客户购买的心理价位不会上升太快，会处于一个平衡稳定的上升态势。如果有刚性需求的话，现在也是可以出手的。
主持人：其实这个话题是老生常谈，一直都在说是不是最佳的购买时机，还是要结合自身的实际情况。
彭伟萍：对。
主持人：购房，究竟是选择二手房还是新房呢？这也是很多女性购房者在做出决策时常常需要思考的一个问题。其实从实际情况来看，新房和二手房可以说各具特点，可能需要结合目前的生活状态以及未来的生活需求来进行取舍。单身女性购房选择新房合适还是选择二手房？请彭总给大家一些建议。
彭伟萍：就单身女性来讲的话，她没有太多的时间，比较职业化，而且在大都市里，工作压力是比较大的。她选择购房的时间，或者是装修房子的时间相对比较少一些。从这块来说，第一个，二手房的好处，价位相对一手房来说还是比较有优势。第二个，她购买的二手房，你可以自己选择地域，选择楼盘，还可以选择自我装修。结合自身的情况，如果我现在很忙，我选一个房子的年限不太老，可以选择2000年以后的，或者是我选择一个精装修的，如果风格比较合适自己的话，我觉得这是从省心省力这块，对于单身女性是最方便的。
主持人：二手房价格上还是有一定优势的。
彭伟萍：对，第二个是省心。
主持人：现在都市女性确实是有很多工作的压力，没有那么充足的时间去装修。
主持人：我们这期节目的主题是女性购房。女性在人一生中有不同的阶段，一开始是刚踏入社会，单身，接下来就涉及到结婚，再有是生孩子，再有是步入老年。不同的阶段，购房可能有不同的特点，请彭总针对不同阶段的女性特征，给她们的置业提供一些建议。
彭伟萍：单身女性，第一个是一手房比二手房价格稍微贵一些。第二个，单身女性主要讲究便利，简单，省心就可以了。结婚的女性，或者马上要生育的女性选择房产的话。她考虑的东西应该考虑长远一点。我觉得，比如在大都市里面，女性结婚都比较晚一些。很多的女性都是结完婚以后一两年马上要面临生孩子。生孩子最明显的一点，最迫切的一点是孩子的上学，这也是很关键的一点。比如你这方面考虑不长远的话，会面临又要买房子，在孩子上学的周边又要买房子。所以对结婚生育的女性来说的话，主要要考虑一点，孩子上学的地点在哪儿？很多家长会提前四到五年，我将来孩子上学的地点在哪儿，我就在哪儿选择购房。提前做这个打算的话，在后期会方便很多。围绕着孩子的上学，我购房的地点，是不是很方便到达学校。那么就是在学校周边选择房产。还有一个是医疗这块，生完孩子以后，要有人帮我带孩子，带孩子的负担一般基本是落在双方父母身上。我们选房子的话，楼层也需要关注，我们要选一个楼层低一点的，老人上下比较方便一些。还有是医疗配套方面的问题，因为老人带孩子的话，老人身体不舒服的话，去医院看病也比较方便。
对于老年人的话，我觉得最主要一点，医疗是必须的。还有一点他可以现在一个环境，就是小区比较成熟，如果小区不成熟的话，老年人购物这块会很麻烦。还有环境要比较清静，老您人修身养性比较好一些。
主持人：现在老年人买二手房的现象多不多？
彭伟萍：也有。
主持人：女性在结婚或者生育之后，在自己的经济比较牢固的时候，其实是可以考虑做一些二手房的投资，是吧。
彭伟萍：对。
主持人：现在有一些网友提了一些问题。可能在二手房这块他们比较关心一些流程和税费问题。有一位网友问到：请教一下购买二手房的休息流程以及涉及到的税费交付，他想购买一套60W左右的二手房，因为是第一次买房，而且二手房交易手续比较繁琐，前一阵又出台新政策，在网上查花了眼，所以恳请彭总给予一个比较全面详细的回答。
彭伟萍：就买二手房的流程，第一个首先要选择一个区域，这个大区自己一定要先定下来，选择大区肯定是结合自身购房需求的特点。
第二个，选择一家比较可靠，性价比比较好的房地产经纪公司，有品牌的公司帮你代理这个手续，大公司在各个方面流程比较规范，人员的素质也比较高。
第三个，签署合同的时候有一些注意事项。比如购房的房价，房屋地址，还有相应地要检验对方产权证的权属关系是不是安全的，有没有抵押，有没有查封掉。如果买的是精装修的房子的话，在合同里一定要落下来，这个精装修是包含什么样的，家具或者是家电，原来的现状是什么样子，一定要列清楚。 还有付款方式也要表达清楚，要不然后期非常麻烦，买卖双方会发生一些非常不愉快的事情。还有一个是过户之前，如果我选择的是银行贷款的方式的话，你可以结合自己是不是有公积金，如果公积金贷款缴存12个月以上的话，你可以现在通过公积金贷款方式。商贷的话，我们比较一下各个银行有什么产品，有什么特色，这块需要和经纪公司专业人员进行一个交流，帮助你选择哪个银行更适合你。
过完户以后，面临交房子。过完户如果没有做物业费交割的话，会面临这个问题，就是之后的费用谁来支付？我们当时发生过案例，当时过户之前结算费用了，但是最后发生的这个纠纷是，比方现在是2008年，我一般会查2007年，2008您的所有的税费，但是他可能涉及到的是2003年，2004年和物业发生纠纷了，这两年物业费没有交清，但是后面交清了。这个大家要注意，要打一个费用清单，我们从之前一直查到最后。每一笔费用结算清楚，包括水费，电费，供暖费。
还有我们一定要到房屋里做一个验防手续，我们也发生过纠纷，我们交完房以后，发现屋里的东西变了。比如原来写了电视机，但是电视机的尺寸怎么变小了呢，由原来的27寸变成了21寸。所以我们签合同的时候，要落实清楚，把品牌和规格都要落实清楚。验房的时候，也要检验一下，是不是原来落实的东西，有没有破坏。
这样办理手续的话，对之前办理的程序都比较安全。
主持人：这样一个流程下来大概需要多长时间？
彭伟萍：一般商贷基本是十个工作日就可以批贷了，但是肯定是买卖双方资料提供比较齐全的情况下。公积金贷款分市管和国管，市管是20个工作日左右基本可以批下来，国管的一般是一个月左右可以办下来。
主持人：这位网友还问到：二手房办理按揭，最低首付可以出到几成？
彭伟萍：如果你是第一次买房，140平米以下的房子都可以贷到八成，首付20%就可以了。
主持人：如果是第二次买房呢？
彭伟萍：如果是第二次买房，第二次买房的概念还不同，如果第一次买的房还清了的话，我们还可以确定这是第一次贷款，140平米以下可以享受八成贷款，如果没有还清的话，被视为第二次贷款，现在的成数是六成，总行已经下了通知，放松二次贷款的问题，总行已经有了通知，但是各个分行还没有执行，这应该是一个指日可待的事情。以后二次贷放松的话，贷款的成数也是可以提高的，基本可以批到七成，利率可以在基准利率的情况下下浮30%。
主持人：现在房产证未满2年(以前是5年)还是要交交易税，这个税是按照营业额的%几来交？
彭伟萍：我们分普通住宅和非普通住宅，不满两年的普通住宅一般要交一个契税，90平米以下的房子是交房款总额的1%，普通住宅是140平米以下的，这样的房子营业税是交差额，就是你现在购买的房子减去以前购买的房子的差额再交一个5.4%的营业税。
如果是非普通住宅的话，不满两年的房产，这个营业税是全额征收的。满两年的房子，基本只需要交一个契税就可以了。因为普通住宅的营业税是没有的，非普通住宅是交差额营业税，这是满两年的说法。
主持人：这位网友还问到：如果以60万成交的二手房为例，一共需要支付多少钱？
彭伟萍：目前的税费不太好计算准确的数字，因为他没有列出具体的区域，各个区域纳税的数字是不一样的。
主持人：北京的不同的区纳税的数字是不一样的？
彭伟萍：对。
主持人：这个还要结合房子的区域计算。
彭伟萍：对，没错。
主持人：还有一位网友提问说：本人单身女性，在北京工作，近期打算买房，预算在70万以内，有公积金。请彭总对北京二手房分区域做一下分析。是城里买比较合适，还是成外卖比较合适？
彭伟萍：我是觉得你要拿出七十万买房子的话，城区房子都是比较贵，基本都是一万以上一平米，你拿出七十万买房的话，面积会很小。现在不妨可以选择五环外的房子，现在五环外交通也很便利，比如天通苑，回龙观，亦庄。这些地区也都有轻轨，交通也是非常便捷的。目前就昌平区的成交价基本是八千左右，像通州也是差不多八千左右。这样的话，你拿出七十万，基本可以买个八十平米的房子，而且都是五年之内的房产。
主持人：就算次新房吧。
彭伟萍：对，比较新。
主持人：其实像西城区和中关村这些地区的一些二手房都是年限比较老的。
彭伟萍：对，基本是八十年代，甚至有七十年代的房子，首先是户型非常糟糕，不太合理。厅非常小，卫生间也很小。现代的女性一般都是希望有一个大客厅，卫生间要比较宽敞、舒适。如果用七十万买房的话，我建议大家购买五环边上的房子。
主持人：有一些人可能会考虑到以后小孩子上学的问题，比如结了婚以后小孩上学，还是会选择在城区购房。
彭伟萍：你也可以选择五环边上，你的交通离学校非常方便的，或者我们的交通也不会距离太远的，这样也可以购买的。城区中心的房子，目前的土地毕竟是有限的，所以现在的价位都偏高。从另一方面来说，泡沫比较大，这样的房产升值的空间，或者是保值的空间不是很好。五环边上的房子，目前一手房也是建得比较多，二手房量也比较大，相对价格比较合理。
主持人：那二手房是不是会对周边的一手房有一些冲击？
彭伟萍：对，因为目前来说，从一月份，包括二月份的成交量来看，包括整个2008年的成交量来看，一手房成交量已经低于二手房车交量。二月份前半个月一手房不到三千套，二手房成交量达到五千套了。2008年整体一手房比07年下浮50%将近，二手房下降大概百分之二十几。
主持人：二手房也是大家比较合适的一个选择。
彭伟萍：对。
主持人：网友还提了一个问题。如果是买那种年代比较久远的二手房，会不会对以后出手有影响？七十年产权，我已经有三十年了。
彭伟萍：这个话题应该是考虑得比较长远。现在的年轻人购房欲望，或者投资价值，或者是潜力，现在很多人很难在一套房子里面住终生，都会随着自身条件不一样，陆陆续续都会卖旧买新。年代比较久的房子，大家要关注一个重要的话题，就是我们要看看房主产权的性质，是不是国家允许出售的，过户之后是不是商品房的产权。只要过过来以后是商品房产权的话，对你以后的出售是不构成影响的，因为商品房都是可以出售的。对七十年的产权，这个考虑太长远了。
主持人：总体来说是没有问题的，只要是地段是好的，还是可以出手的。
彭伟萍：对。
主持人：现在女性经济也比较独立，意识也比较独立。有些女性想买二手房作为投资。彭总给这些有投资想法的女性一些建议，您觉得在北京哪些区域投资二手房有比较好的增值潜力，或者什么样的房子，比较有增值潜力？
彭伟萍：说到投资的话，大家都有一个想法，城区的房子升值空间比较大，我有一个不同的看法。我觉得对于城区的房子，由于土地价值的有限，这部分房子比较被开发商不断地炒卖，这个泡沫空间是非常大的。再加上房子年限也比较老了，格局很一般，相对来说保值空间还是比较小的。从2008年这一年房价来看的话，市中心很多房子降价速度是最快的，相反五环外的房子房价递减的速度和幅度不是很大。比如昌平区，其实从交通这块，我们已经非常方便了，已经有十三号线，还有地铁五号线。经过2008一整年，环比2007年房价基本是下降了15%左右。
主持人：彭总认为，其实可以考虑买五环周边的房子。
彭伟萍：对，如果是投资的话，第一个要考虑好的地段，第二个考虑好楼盘，第三个考虑好的物业。这三个优点结合起来，这个房子升值的空间是非常大的。
主持人：对，其实在2000后建的房子，户型以及小区都非常好。
彭伟萍：对，都非常合理。
主持人：今天的节目就差不多，最后请彭总给我们广大的女性朋友说几句祝福的话吧。
彭伟萍：我希望各位女性朋友，能够买到自己称心如意的房子。选择房产的时候，一定做到仔细、谨慎，选择一家品牌公司，为你的置业，为你的投资做一个安全的选择。还有一个事，买房的时候，一定要结合自身的需求，在合适的时间选择房产。
主持人：谢谢彭总，也谢谢各位网友，欢迎大家在明天的同一时间继续收看我们的系列访谈，谢谢！
时间：3月3日10：30-11：15
地点：理想国际大厦8层嘉宾聊天室
嘉宾：北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司销售总监 彭伟萍女士
简介：1998年大学毕业后，先后在广州《南方都市报》、北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司工作，现为鑫尊置地销售总监。从事房产经纪业务8年，经历了我国房地产发展的黄金10年，见证了行业的荣耀与辉煌。从普通经纪人到销售总监，一路走来，备尝行业的苦辣酸甜，收获着工作的喜悦和悲欢。有一天，突然发现自己已深深地融入这个行业，痴痴的迷恋这个行业，再也离不开这个行业。
作为公司元老级人物，为鑫尊置地在京城开疆拓土、攻城略地，立下过汗马功劳。作为公司高层管理者，带领鑫尊1000多人的销售团队，依然在为鑫尊“冲出京城，走向全国，同国际接轨，向世界看齐”尽职尽则，竭心竭力。
工作之余，先后参加清华大学“房地产经纪总裁班”学习和“营销管理与创新高级研修班＂培训，充实并忙碌着。
以下是此次访谈文字实录：
主持人：各位网友大家好！欢迎大家继续收看新浪乐居为庆祝三八妇女节策划的“女性购房置业理财经” 系列访谈特别节目。昨天我们讲到了新房。今天，我们来聊一聊二手房。今天来到我们演播室的嘉宾是：北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司销售总监彭伟萍女士。彭总，您好！给我们的各位网友打个招呼吧。
彭伟萍：您好，各位网友大家好！
主持人：我们知道，现代女性购房，除了选择新房外，可能有一部分女性，特别是刚踏入社会不久的那部分女性，会选择二手房作为自己的第一套住房，毕竟比起一手房，二手房价格还是有优势的，也比较符合自己的经济情况。中介行业广为流传的一句话：“没有淡季的市场，只有淡季的心态”。从去年下半年开始，二手房市场可以用不愠不火来形容，观望是市场的主旋律。进入二月份，潜在购房者的观望情绪正在慢慢弱化，市场回暖的基调粉墨登场。彭总作为一位长期在二手房市场的专业人士，请彭总给我们谈谈目前二手房市场的情况。二手房价格到底有没有下跌？
彭伟萍：目前二手房市场，我觉得很长时间都没有像现在这样兴奋过。真的，2008年经过整体市场的调整以后，2009年从一月份开始，市场成交量已经是趋于回升的状态。我们网签的数字一月份的成交量7330套，二月份开始，前面两周的数字已经到了5000套，每进将近200套递增。估计二月末结束应该可以到八千套。
主持人：二手房的价格是有所下降吗？
彭伟萍：现在来看的话，虽然交易量有非常不错的回升。房价还是比较稳定的态势。
主持人：事实上，北京的二手房价格是在2007年年底达到了峰值。经过尽3个季度的盘整，从08年北京奥运会结束以后，受到美国金融危机的影响，部分地区的房价虚高情况已经开始得到改善。那么到了现在，是不是已经出现了不少性价比很好的房子呢？可能大家心里都有一个问号，现在是否是出手二手房的最佳时机？
彭伟萍：好多网友来咨询这个问题，我觉得房主出房最佳的时机还是根据自身的需求来决定。虽然现在买房的交易量回升比较快，我觉得也很难就可以代表，比如三月份，四月份交易量是不是比现在还好。我觉得现在卖房的话，可以根据自身的刚性需求，比如我现在确确实实需要这笔钱做其他的事情，目前出手应该是比年前要合适，因为年前，看房的客户还是比较少的。我记得，当时如果你给卖方打电话，从电话里可以感觉到，卖方是非常高兴，他非常欣喜接到你的电话了，他接电话的语气也是比较柔和的，你说：王先生，房价可不可以商量一下。他会说没有关系，现场可以直接谈。现在再给王先生打电话的话，我觉得房主的语气明显壮起来了，已经强硬了。现在我们一天的看房量可能出现七八拨，特别是周末的时间，可能达到十几拨。有的时候甚至出现几个客户抢一套房子，这个时候再跟房主谈价钱是比较难。
主持人：那是不是错过了出手的时机呢？
彭伟萍：也不是，从目前的态势来看，三四月份的交易量至少不会比现在降。经过2008年的调整，加上国家政策的优越性，客户购买的心理价位不会上升太快，会处于一个平衡稳定的上升态势。如果有刚性需求的话，现在也是可以出手的。
主持人：其实这个话题是老生常谈，一直都在说是不是最佳的购买时机，还是要结合自身的实际情况。
彭伟萍：对。
主持人：购房，究竟是选择二手房还是新房呢？这也是很多女性购房者在做出决策时常常需要思考的一个问题。其实从实际情况来看，新房和二手房可以说各具特点，可能需要结合目前的生活状态以及未来的生活需求来进行取舍。单身女性购房选择新房合适还是选择二手房？请彭总给大家一些建议。
彭伟萍：就单身女性来讲的话，她没有太多的时间，比较职业化，而且在大都市里，工作压力是比较大的。她选择购房的时间，或者是装修房子的时间相对比较少一些。从这块来说，第一个，二手房的好处，价位相对一手房来说还是比较有优势。第二个，她购买的二手房，你可以自己选择地域，选择楼盘，还可以选择自我装修。结合自身的情况，如果我现在很忙，我选一个房子的年限不太老，可以选择2000年以后的，或者是我选择一个精装修的，如果风格比较合适自己的话，我觉得这是从省心省力这块，对于单身女性是最方便的。
主持人：二手房价格上还是有一定优势的。
彭伟萍：对，第二个是省心。
主持人：现在都市女性确实是有很多工作的压力，没有那么充足的时间去装修。
主持人：我们这期节目的主题是女性购房。女性在人一生中有不同的阶段，一开始是刚踏入社会，单身，接下来就涉及到结婚，再有是生孩子，再有是步入老年。不同的阶段，购房可能有不同的特点，请彭总针对不同阶段的女性特征，给她们的置业提供一些建议。
彭伟萍：单身女性，第一个是一手房比二手房价格稍微贵一些。第二个，单身女性主要讲究便利，简单，省心就可以了。结婚的女性，或者马上要生育的女性选择房产的话。她考虑的东西应该考虑长远一点。我觉得，比如在大都市里面，女性结婚都比较晚一些。很多的女性都是结完婚以后一两年马上要面临生孩子。生孩子最明显的一点，最迫切的一点是孩子的上学，这也是很关键的一点。比如你这方面考虑不长远的话，会面临又要买房子，在孩子上学的周边又要买房子。所以对结婚生育的女性来说的话，主要要考虑一点，孩子上学的地点在哪儿？很多家长会提前四到五年，我将来孩子上学的地点在哪儿，我就在哪儿选择购房。提前做这个打算的话，在后期会方便很多。围绕着孩子的上学，我购房的地点，是不是很方便到达学校。那么就是在学校周边选择房产。还有一个是医疗这块，生完孩子以后，要有人帮我带孩子，带孩子的负担一般基本是落在双方父母身上。我们选房子的话，楼层也需要关注，我们要选一个楼层低一点的，老人上下比较方便一些。还有是医疗配套方面的问题，因为老人带孩子的话，老人身体不舒服的话，去医院看病也比较方便。
对于老年人的话，我觉得最主要一点，医疗是必须的。还有一点他可以现在一个环境，就是小区比较成熟，如果小区不成熟的话，老年人购物这块会很麻烦。还有环境要比较清静，老您人修身养性比较好一些。
主持人：现在老年人买二手房的现象多不多？
彭伟萍：也有。
主持人：女性在结婚或者生育之后，在自己的经济比较牢固的时候，其实是可以考虑做一些二手房的投资，是吧。
彭伟萍：对。
主持人：现在有一些网友提了一些问题。可能在二手房这块他们比较关心一些流程和税费问题。有一位网友问到：请教一下购买二手房的休息流程以及涉及到的税费交付，他想购买一套60W左右的二手房，因为是第一次买房，而且二手房交易手续比较繁琐，前一阵又出台新政策，在网上查花了眼，所以恳请彭总给予一个比较全面详细的回答。
彭伟萍：就买二手房的流程，第一个首先要选择一个区域，这个大区自己一定要先定下来，选择大区肯定是结合自身购房需求的特点。
第二个，选择一家比较可靠，性价比比较好的房地产经纪公司，有品牌的公司帮你代理这个手续，大公司在各个方面流程比较规范，人员的素质也比较高。
第三个，签署合同的时候有一些注意事项。比如购房的房价，房屋地址，还有相应地要检验对方产权证的权属关系是不是安全的，有没有抵押，有没有查封掉。如果买的是精装修的房子的话，在合同里一定要落下来，这个精装修是包含什么样的，家具或者是家电，原来的现状是什么样子，一定要列清楚。 还有付款方式也要表达清楚，要不然后期非常麻烦，买卖双方会发生一些非常不愉快的事情。还有一个是过户之前，如果我选择的是银行贷款的方式的话，你可以结合自己是不是有公积金，如果公积金贷款缴存12个月以上的话，你可以现在通过公积金贷款方式。商贷的话，我们比较一下各个银行有什么产品，有什么特色，这块需要和经纪公司专业人员进行一个交流，帮助你选择哪个银行更适合你。
过完户以后，面临交房子。过完户如果没有做物业费交割的话，会面临这个问题，就是之后的费用谁来支付？我们当时发生过案例，当时过户之前结算费用了，但是最后发生的这个纠纷是，比方现在是2008年，我一般会查2007年，2008您的所有的税费，但是他可能涉及到的是2003年，2004年和物业发生纠纷了，这两年物业费没有交清，但是后面交清了。这个大家要注意，要打一个费用清单，我们从之前一直查到最后。每一笔费用结算清楚，包括水费，电费，供暖费。
还有我们一定要到房屋里做一个验防手续，我们也发生过纠纷，我们交完房以后，发现屋里的东西变了。比如原来写了电视机，但是电视机的尺寸怎么变小了呢，由原来的27寸变成了21寸。所以我们签合同的时候，要落实清楚，把品牌和规格都要落实清楚。验房的时候，也要检验一下，是不是原来落实的东西，有没有破坏。
这样办理手续的话，对之前办理的程序都比较安全。
主持人：这样一个流程下来大概需要多长时间？
彭伟萍：一般商贷基本是十个工作日就可以批贷了，但是肯定是买卖双方资料提供比较齐全的情况下。公积金贷款分市管和国管，市管是20个工作日左右基本可以批下来，国管的一般是一个月左右可以办下来。
主持人：这位网友还问到：二手房办理按揭，最低首付可以出到几成？
彭伟萍：如果你是第一次买房，140平米以下的房子都可以贷到八成，首付20%就可以了。
主持人：如果是第二次买房呢？
彭伟萍：如果是第二次买房，第二次买房的概念还不同，如果第一次买的房还清了的话，我们还可以确定这是第一次贷款，140平米以下可以享受八成贷款，如果没有还清的话，被视为第二次贷款，现在的成数是六成，总行已经下了通知，放松二次贷款的问题，总行已经有了通知，但是各个分行还没有执行，这应该是一个指日可待的事情。以后二次贷放松的话，贷款的成数也是可以提高的，基本可以批到七成，利率可以在基准利率的情况下下浮30%。
主持人：现在房产证未满2年(以前是5年)还是要交交易税，这个税是按照营业额的%几来交？
彭伟萍：我们分普通住宅和非普通住宅，不满两年的普通住宅一般要交一个契税，90平米以下的房子是交房款总额的1%，普通住宅是140平米以下的，这样的房子营业税是交差额，就是你现在购买的房子减去以前购买的房子的差额再交一个5.4%的营业税。
如果是非普通住宅的话，不满两年的房产，这个营业税是全额征收的。满两年的房子，基本只需要交一个契税就可以了。因为普通住宅的营业税是没有的，非普通住宅是交差额营业税，这是满两年的说法。
主持人：这位网友还问到：如果以60万成交的二手房为例，一共需要支付多少钱？
彭伟萍：目前的税费不太好计算准确的数字，因为他没有列出具体的区域，各个区域纳税的数字是不一样的。
主持人：北京的不同的区纳税的数字是不一样的？
彭伟萍：对。
主持人：这个还要结合房子的区域计算。
彭伟萍：对，没错。
主持人：还有一位网友提问说：本人单身女性，在北京工作，近期打算买房，预算在70万以内，有公积金。请彭总对北京二手房分区域做一下分析。是城里买比较合适，还是成外卖比较合适？
彭伟萍：我是觉得你要拿出七十万买房子的话，城区房子都是比较贵，基本都是一万以上一平米，你拿出七十万买房的话，面积会很小。现在不妨可以选择五环外的房子，现在五环外交通也很便利，比如天通苑，回龙观，亦庄。这些地区也都有轻轨，交通也是非常便捷的。目前就昌平区的成交价基本是八千左右，像通州也是差不多八千左右。这样的话，你拿出七十万，基本可以买个八十平米的房子，而且都是五年之内的房产。
主持人：就算次新房吧。
彭伟萍：对，比较新。
主持人：其实像西城区和中关村这些地区的一些二手房都是年限比较老的。
彭伟萍：对，基本是八十年代，甚至有七十年代的房子，首先是户型非常糟糕，不太合理。厅非常小，卫生间也很小。现代的女性一般都是希望有一个大客厅，卫生间要比较宽敞、舒适。如果用七十万买房的话，我建议大家购买五环边上的房子。
主持人：有一些人可能会考虑到以后小孩子上学的问题，比如结了婚以后小孩上学，还是会选择在城区购房。
彭伟萍：你也可以选择五环边上，你的交通离学校非常方便的，或者我们的交通也不会距离太远的，这样也可以购买的。城区中心的房子，目前的土地毕竟是有限的，所以现在的价位都偏高。从另一方面来说，泡沫比较大，这样的房产升值的空间，或者是保值的空间不是很好。五环边上的房子，目前一手房也是建得比较多，二手房量也比较大，相对价格比较合理。
主持人：那二手房是不是会对周边的一手房有一些冲击？
彭伟萍：对，因为目前来说，从一月份，包括二月份的成交量来看，包括整个2008年的成交量来看，一手房成交量已经低于二手房车交量。二月份前半个月一手房不到三千套，二手房成交量达到五千套了。2008年整体一手房比07年下浮50%将近，二手房下降大概百分之二十几。
主持人：二手房也是大家比较合适的一个选择。
彭伟萍：对。
主持人：网友还提了一个问题。如果是买那种年代比较久远的二手房，会不会对以后出手有影响？七十年产权，我已经有三十年了。
彭伟萍：这个话题应该是考虑得比较长远。现在的年轻人购房欲望，或者投资价值，或者是潜力，现在很多人很难在一套房子里面住终生，都会随着自身条件不一样，陆陆续续都会卖旧买新。年代比较久的房子，大家要关注一个重要的话题，就是我们要看看房主产权的性质，是不是国家允许出售的，过户之后是不是商品房的产权。只要过过来以后是商品房产权的话，对你以后的出售是不构成影响的，因为商品房都是可以出售的。对七十年的产权，这个考虑太长远了。
主持人：总体来说是没有问题的，只要是地段是好的，还是可以出手的。
彭伟萍：对。
主持人：现在女性经济也比较独立，意识也比较独立。有些女性想买二手房作为投资。彭总给这些有投资想法的女性一些建议，您觉得在北京哪些区域投资二手房有比较好的增值潜力，或者什么样的房子，比较有增值潜力？
彭伟萍：说到投资的话，大家都有一个想法，城区的房子升值空间比较大，我有一个不同的看法。我觉得对于城区的房子，由于土地价值的有限，这部分房子比较被开发商不断地炒卖，这个泡沫空间是非常大的。再加上房子年限也比较老了，格局很一般，相对来说保值空间还是比较小的。从2008年这一年房价来看的话，市中心很多房子降价速度是最快的，相反五环外的房子房价递减的速度和幅度不是很大。比如昌平区，其实从交通这块，我们已经非常方便了，已经有十三号线，还有地铁五号线。经过2008一整年，环比2007年房价基本是下降了15%左右。
主持人：彭总认为，其实可以考虑买五环周边的房子。
彭伟萍：对，如果是投资的话，第一个要考虑好的地段，第二个考虑好楼盘，第三个考虑好的物业。这三个优点结合起来，这个房子升值的空间是非常大的。
主持人：对，其实在2000后建的房子，户型以及小区都非常好。
彭伟萍：对，都非常合理。
主持人：今天的节目就差不多，最后请彭总给我们广大的女性朋友说几句祝福的话吧。
彭伟萍：我希望各位女性朋友，能够买到自己称心如意的房子。选择房产的时候，一定做到仔细、谨慎，选择一家品牌公司，为你的置业，为你的投资做一个安全的选择。还有一个事，买房的时候，一定要结合自身的需求，在合适的时间选择房产。
主持人：谢谢彭总，也谢谢各位网友，欢迎大家在明天的同一时间继续收看我们的系列访谈，谢谢！
编辑：李伟
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